21 mai 2024

Acheter une propriété : quel pourcentage pour ma mise de fonds?

L’achat d’une maison est l’un des investissements les plus importants de votre vie. C’est un moment excitant qui peut aussi s’avérer intimidant, surtout en ce qui concerne le financement. Parmi les aspects essentiels à prendre en compte, la mise de fonds est primordiale.

Cela dit, la mise de fonds soulève plusieurs questions. Quelle est la mise de fonds minimum pour une maison? Est-il plus avantageux de verser une mise de fonds de 5 % ou 20 %? Comment l’obtenir rapidement? Et que faire si vous n’avez pas la somme suffisante?

Dans cet article, nous répondons à ces questions, et plus encore, afin de vous aider à réaliser votre projet immobilier en toute connaissance de cause.

Qu’est-ce que la mise de fonds?

La mise de fonds hypothécaire représente la somme d’argent versée par l’acheteur en tant que paiement partiel pour l’achat d’un bien immobilier. Ce montant provient de vos économies personnelles et est soustrait du prix d’achat de la maison. Il détermine aussi le prêt hypothécaire dont vous avez besoin.

	Trucs et conseils Le montant minimum de la mise de fonds dépend de la valeur de la propriété. Plus le prix est élevé, plus la mise de fonds est importante.

Quelle est la mise de fonds minimum pour l’achat d’une maison?

Règle générale, la mise de fonds minimum représente 5 % du prix d’achat, mais il est recommandé de prévoir 20 %. Cependant, ce montant peut varier selon la valeur de la propriété et le type d’immeuble.

Votre institution financière peut exiger une mise de fonds plus élevée dans certains cas, notamment s’il s’agit d’un immeuble locatif, si vous êtes travailleur autonome, si certains revenus ne sont pas admissibles dans les calculs ou si vous avez un mauvais dossier de crédit.

Si votre mise de fonds est de moins de 20 %, vous devrez contracter une assurance prêt hypothécaire.

Voici un récapitulatif du montant minimum de la mise de fonds en fonction du prix d’achat de la maison.

Montant minimum de la mise de fonds
Prix d’achat de la maison	Pourcentage requis en mise de fonds
500 000 $ ou moins	5 % du prix d’achat
500 000 $ à 999 999 $	5 % pour le premier 500 000 $ 10 % pour le montant qui reste
1 000 000 $ ou plus	20 % du prix d’achat

	Trucs et conseils Une mise de fonds plus importante se traduira par un prêt hypothécaire et des intérêts moins élevés. Pour connaître le montant de la propriété que vous pouvez acquérir, n’hésitez pas à demander une préapprobation hypothécaire.

Mise de fonds pour un duplex

La mise de fonds minimum pour un duplex est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $, puis de 10 % pour le montant excédentaire. Cette situation s’applique si vous prévoyez d’occuper l’un des deux logements après l’achat. Si ce n’est pas le cas, une mise de fonds de 20 % sera nécessaire.

Mise de fonds pour un triplex ou un quadruplex

Pour un immeuble de trois ou quatre logements, la mise de fonds habituellement demandée est de 10 %, à condition que vous soyez propriétaire occupant. Sinon, la mise de fonds minimum sera de 20 %.

Mise de fonds pour un 5 plex et plus

Que vous habitiez sur place ou non, votre institution financière exigera au moins 15 % de mise de fonds pour un immeuble de cinq logements ou plus. Contrairement aux cas précédents, le montant est déterminé en fonction de la valeur économique du bâtiment, pas de son prix de vente.

Mise de fonds pour un terrain

Pour l’achat d’un terrain en vue de construire votre propriété, les institutions financières demandent généralement une mise de fonds d’au moins 20 %. Dans ce cas, une assurance prêt hypothécaire n’est habituellement pas nécessaire. De plus, les prêts pour l’achat d’un terrain s’amortissent sur 15 ans.

Mise de fonds pour une autoconstruction

Pour une autoconstruction, les institutions financières peuvent accorder un prêt allant jusqu’à 80 % du coût total du projet. Cela signifie que vous devrez fournir une mise de fonds de 20 %.

Au moment d’établir votre budget, assurez-vous de prendre en compte les coûts directs, tels que les matériaux et la main-d’œuvre, ainsi que les coûts indirects comme les permis, le certificat de localisation et les frais d’évaluation. Prévoyez également une marge de manœuvre d’environ 15 % pour faire face aux imprévus.

Mise de fonds pour une résidence secondaire

Si vous souhaitez acquérir une résidence secondaire en tant que propriétaire résident, les mêmes règles s’appliquent que pour une résidence principale. En revanche, si vous avez l’intention d’acheter un condo ou un chalet pour le louer, sans l’habiter, une mise de fonds de 20 % sera requise. Votre investissement sera alors considéré comme étant commercial.

Comment calculer la mise de fonds pour une maison?

Pour calculer le montant de la mise de fonds, il suffit de multiplier le prix d’achat par le pourcentage visé. Voici un tableau présentant deux scénarios de mise de fonds et le montant nécessaire.

Scénario de calcul de mise de fonds
Valeur de la maison : 350 000 $
Une seule tranche	Mise de fonds (%)	Mise de fonds ($)
350 000 $	5 %	17 500 $
Valeur de la maison : 650 000 $
Deux tranches	Mise de fonds (%)	Mise de fonds ($)
500 000 $	5 %	25 000 $
150 000 $	10 %	15 000 $
Mise de fonds minimum :		40 000 $

Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire?

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, vous devrez obtenir une assurance prêt hypothécaire, aussi connue sous le nom d’assurance hypothécaire. Cette assurance vise à protéger le prêteur en cas de défaut de paiement de votre part.

Le prix d’une assurance hypothécaire est composé de primes. Elles varient entre 0,6 % et 4,5 % du montant de l’hypothèque et dépendent de la mise de fonds. Ainsi, plus cette dernière est élevée, moins vous payerez de primes.

Voici un tableau illustrant les primes d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL.

Primes d'assurance
Rapport prêt-valeur	Prime SCHL s’appliquant au montant total du prêt	Prime SCHL s’appliquant au montant additionnel du prêt transféré
65 % ou moins	0,60 %	0,60 %
65,01 % à 75 %	1,70 %	5,90 %
75,01 % à 80 %	2,40 %	6,05 %
80,01 % à 85 %	2,80 %	6,20 %
85,01 % à 90 %	3,10 %	6,25 %
90,01 % à 95 %	4,00 %	6,30 %

Vous pouvez payer la prime en un seul versement ou l’ajouter à votre prêt hypothécaire. Si vous choisissez la deuxième option, vous payerez des intérêts du même taux que celui appliqué à votre prêt sur la prime. De plus, au Québec, la prime est soumise à la taxe provinciale et cette taxe ne peut être ajoutée au montant du prêt.

	Trucs et conseils Un prêteur peut demander une assurance prêt hypothécaire même si votre mise de fonds est de 20 %, notamment si vous êtes travailleur autonome ou si vous avez un mauvais dossier de crédit.

Combien de mise de fonds devrais-je mettre pour une maison?

Vous l’aurez deviné : plus vous économiserez pour votre mise de fonds, moins vous aurez à emprunter. Cette stratégie influencera plusieurs aspects de votre transaction immobilière, comme la valeur de la maison que vous pourrez acquérir, le montant de vos versements hypothécaires et, si nécessaire, la prime de l’assurance prêt hypothécaire.

Prenons un exemple concret proposé par l’Agence de la consommation en matière financière du Canada concernant l’achat d’une maison de 400 000 $ avec les conditions suivantes :

Taux d’intérêt de 4 %
Période d’amortissement de 25 ans
Paiements mensuels
Prime d’assurance prêt hypothécaire

Coût total de la propriété
Mise de fonds (%)	Mise de fonds ($)	Hypothèque	Prime d’assurance prêt hypothécaire	Hypothèque (incluant la prime)	Coût total de la propriété
5 %	20 000 $	380 000 $	15 200 $	395 200 $	643 649 $
10 %	40 000 $	360 000 $	11 160 $	371 160 $	625 712 $
20 %	80 000 $	320 000 $	Non requis	320 000 $	584 979 $

Comment financer une mise de fonds?

L’idée de devoir accumuler autant d’argent peut être intimidante. Première étape : établir un budget réaliste pour connaître l’état de vos revenus et de vos dépenses, en tenant compte de votre style de vie. Cela vous aidera à déterminer votre capacité d’emprunt et le montant de la propriété que vous pouvez acquérir.

Par la suite, renseignez-vous sur les stratégies, les régimes fiscaux et les incitatifs gouvernementaux qui peuvent maximiser vos économies personnelles :

Le Régime d’accession à la propriété (RAP)
Le compte d’épargne libre d’impôt (CELI)
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Les crédits d’impôt et autres incitatifs
L’aide financière de vos proches

Consultez cet article pour en apprendre davantage sur les différentes solutions pour acheter une maison sans mise de fonds.

	Trucs et conseils Il est recommandé de consacrer entre 32 et 39 % du revenu familial aux dépenses liées au logement et jusqu’à 44 % pour le remboursement total des dettes. Évitez d’atteindre ce ratio pour mieux faire face aux imprévus.

Le premier pas pour l’achat d’une maison : économiser pour la mise de fonds

Quelle que soit votre situation, amasser une mise de fonds pour l’achat d’une maison demeure une étape cruciale. N’oubliez pas qu’il n’est jamais trop tôt pour brosser votre portrait financier et établir une stratégie durable.

Une fois cette étape franchie, vous disposerez de toutes les informations nécessaires pour obtenir une préapprobation hypothécaire et partir à la recherche de la propriété idéale. N’hésitez pas à solliciter l’aide de courtiers immobiliers qui sauront vous accompagner dans la réalisation de votre projet.

Foire aux questions

1. Pourquoi mettre 20 % de mise de fonds?

En plus de réduire le montant de votre prêt hypothécaire et donc le pourcentage d’intérêts payés à la fin de l’amortissement, une mise de fonds de 20 % du prix d’achat d’une maison vous dispense généralement de souscrire à une assurance prêt hypothécaire et des intérêts qui y sont associés.

2. Est-ce que je peux mettre 5 % pour un deuxième achat?

Il est possible de mettre une mise de fonds de 5 % pour un deuxième achat immobilier, mais cela peut varier selon les politiques de votre institution financière, votre historique de crédit et votre situation personnelle. Une mise de fonds plus élevée pourrait toutefois vous permettre d’obtenir de meilleures conditions de prêt.

3. Comment obtenir une mise de fonds rapidement?

Il existe plusieurs stratégies et incitatifs gouvernementaux qui vous permettent d’économiser en bénéficiant d’avantages fiscaux. Ces options incluent l’utilisation de vos économies, l’aide financière de vos proches, le Régime d’accession à la propriété (RAP) et les comptes d’épargne libres d’impôt (CELI). Différents crédits d’impôt sont aussi offerts.