6 mars 2023

Être propriétaire occupant d’un plex : avantages et inconvénients

Dans un marché immobilier hautement concurrentiel où les enjeux d’accession à la propriété sont nombreux, plusieurs futurs acheteurs tentent de faire preuve de créativité pour réaliser leur projet. Dans ce contexte, devenir propriétaire occupant d’un plex pourrait être une option à considérer. À la lecture de cet article, vous découvrirez les types d’immeubles qui sont les plus profitables, ainsi que les avantages et les inconvénients de cette solution.

1. Propriétaire occupant : de quoi parle-t-on exactement?

Être propriétaire occupant signifie qu’une personne fait l'acquisition d'un plex ou d'un immeuble de cinq logements et moins afin de l’habiter. Dans ce cas, elle loue les autres appartements en vue d’en retirer des revenus. Les loyers l’aident ainsi à payer le prêt hypothécaire, les taxes foncières et les travaux d’entretien.

La mise de fonds minimale pour l’achat d’un plex est généralement de 5 à 10 %, ce qui est inférieur à celle d’une maison unifamiliale, par exemple[1]. Toutefois, certains facteurs peuvent influencer le montant de la mise de fonds obligatoire, tels que le nombre de logements et la valeur du bâtiment. Dans certains cas, la souscription à une assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) peut donc être exigée. Informez-vous auprès de votre conseiller financier ou d’un courtier hypothécaire pour connaître tous les détails et prendre une décision en fonction de votre réalité.

2. Types d’immeubles pour lesquels être propriétaire occupant est profitable

Se lancer dans l’achat d’un plex n’est pas toujours un investissement lucratif et peut ne pas être adapté à tous les styles de vie. Ainsi, la rentabilité financière et la taille de l’immeuble – tout comme votre ratio d’endettement – peuvent avoir un impact important sur votre décision[2].

Taille de l’immeuble

Pour devenir propriétaire occupant sans trop de tracas, l’achat d’un duplex ou d’un triplex est l’idéal. Au-delà de ce nombre d’appartements, les responsabilités sont plus importantes, tout comme les risques de vous faire déranger par vos locataires.

Rentabilité

La rentabilité est sans doute le facteur décisif lorsque vient le temps de choisir un immeuble dans lequel devenir propriétaire occupant. Pour l’évaluer, vous pouvez calculer le rendement net net de votre investissement qui tient compte des divers frais associés à la propriété : taxes foncières et scolaires, charges non récupérables, frais de gestion, imposition des revenus immobiliers, etc[3]. Ainsi, vous saurez si le montant des loyers couvrira les différentes charges… ou non.

3. Comparaison des avantages et des inconvénients

Se lancer dans l’achat d’un plex est un pensez-y-bien! Peser le pour et le contre est un exercice judicieux qui vous permettra d’y voir plus clair[4].

Avantages

Devenir propriétaire occupant vous permettra de :

Faciliter votre accession à la propriété
Diminuer votre mise de fonds minimale
Rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement grâce aux loyers perçus
Profiter de quelques dépenses déductibles d’impôt

Inconvénients

En habitant près de vos locataires, vous devrez :

Renoncer à une certaine tranquillité en raison de la proximité et du bruit
Assurer une jouissance paisible de leur appartement
Répondre à leurs demandes

Bref, l’avantage financier à lui seul ne peut justifier un tel investissement. N’oubliez donc pas de considérer le mode de vie qui y est associé.

4. Le point sur la reprise de logement

En devenant propriétaire occupant, vous devrez respecter certaines obligations; cela implique que vos locataires pourront continuer d’occuper le logement qu’ils ont loué pour autant qu’ils respectent l’ensemble des conditions du bail.

Vous souhaitez reprendre l’un des appartements pour l’habiter? Ce n’est pas impossible, mais vous devrez respecter une procédure stricte et émettre un avis de reprise de logement dans un délai précis qui tient notamment compte de la durée du bail du locataire.

Néanmoins, dans certains cas, vous ne pourrez pas reprendre un logement. C’est le cas si le locataire[5] :

Est âgé de plus de 70 ans
Occupe l’appartement depuis plus de 10 ans
Possède un revenu qui ne lui permet pas de bénéficier d’un logement à loyer modique

Par ailleurs, le propriétaire qui souhaite reprendre le logement devra être âgé de plus de 70 ans.

En somme, devenir propriétaire occupant pourrait vous permettre de vous loger à moindres coûts. Dans certains cas, les revenus générés par les loyers sont même suffisants pour couvrir l’ensemble du prêt hypothécaire et des dépenses associées à l’entretien de l’immeuble. Bien que ce scénario puisse faire rêver, il n’est malheureusement pas toujours réaliste.

Pour obtenir un portait juste de la situation, faites des démarches auprès de votre conseiller financier, puis communiquez avec un courtier immobilier afin qui faire équipe pour mettre votre projet en marche.