16 avril 2024

Inspection préachat : ce qu’il faut savoir

L’inspection préachat a toujours été une étape incontournable de l’achat d’une maison. Malheureusement, il est de plus en plus fréquent qu’un acheteur renonce à l’inspection, pour mieux positionner son offre dans un marché de fortes concurrences. Cependant, cette pratique comporte des risques importants pour l’acheteur. Voici pourquoi l’inspection préachat est essentielle et ce qu’il faut savoir à son sujet.

Pourquoi faire une inspection de maison ou de condo?

Une inspection de bâtiment menée par un spécialiste permet de constater l’état d’une propriété et de repérer d’éventuels problèmes qui pourraient diminuer l’usage ou la valeur de la propriété.

«	C'est une évaluation visuelle approfondie de l'état de santé de la propriété, un examen minutieux destiné à déceler des problèmes ou des défauts qui pourraient échapper à un observateur non averti.
	Danny McNicoll, Vice-président et directeur général de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ)

Elle aide à déterminer la charge financière supplémentaire à prévoir suivant l’acquisition, à possiblement ajuster le prix d'achat proposé ou à décider de se retirer si les conditions trouvées dévaluent le bâtiment de façon significative.

	Trucs et conseils Même si vous achetez une maison neuve, il est important de faire inspecter la propriété convoitée. On assume souvent que les maisons ou condos qui ont été récemment construits n’ont pas de défauts, mais malheureusement, les vices de construction font partie de la réalité. La majorité des entrepreneurs offrent une garantie couvrant les vices de construction, mais pour qu’elle soit applicable, la plupart des associations de constructeurs d’habitation exigent qu’une inspection soit réalisée. Pour les copropriétés, il est recommandé de ne pas seulement faire inspecter la partie privative, mais bien l’entièreté du bâtiment.

L’inspection de maison est-elle obligatoire?

L’inspection d’une propriété avant un achat n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Si vous ne réalisez pas d’inspection et que vous constatez des problèmes quelques mois après l’achat de la maison, vous n’avez aucun recours si ce problème aurait été repérable par un professionnel.

D’ailleurs, si vous faites affaire avec un courtier immobilier, celui-ci a l’obligation de vous recommander de réaliser une inspection du bâtiment complète par un professionnel reconnu, selon la Loi sur le courtage immobilier.

Quand faire l’inspection d’une maison?

Il y a plusieurs étapes reliées au processus d’achat de maison : la recherche de propriété, la visite de maisons, la préapprobation, etc. L’inspection de maison est réalisée à la suite du dépôt de l’offre d’achat conditionnelle, lorsque celle-ci a été acceptée par les vendeurs. La clause pour l’inspection indique aussi un délai pour l’inspection, établie par l’acheteur, normalement de 7 à 10 jours.

	Trucs et conseils Assurez-vous que votre promesse d’achat est conditionnelle à l’inspection du bâtiment. Votre courtier pourra vous aider à déterminer le délai raisonnable qui s’applique à votre situation. À noter que de février à mai, le délai de 7 à 10 jours est trop court pour trouver un inspecteur d’expérience. Un délai de 10 à 14 jours est requis durant cette période.

Comment trouver un inspecteur en bâtiment de confiance?

Un inspecteur en bâtiment qui travaille de façon professionnelle est normalement rattaché à une association reconnue, comme l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ), la plus grande entité du genre au Québec.

De façon à bien protéger le public, l’AIBQ s’assure que l’inspecteur répond aux exigences suivantes :

Il détient une attestation d’étude collégiale (AEC) en inspection de bâtiments.
Il détient une assurance erreur et omission de même qu’une assurance en responsabilité civile.
Il utilise une convention de service et une norme de pratique reconnue.
Il remet un rapport écrit qui répond à la norme de pratique utilisée.
Il réalise au moins 10 heures de formation continue annuellement.

Pour trouver un inspecteur, il est possible de se référer au répertoire des inspecteurs de l'AIBQ.

	Trucs et conseils Parce que le type de construction, les sols et l’environnement varient d’un endroit à l’autre, il est recommandé de faire appel à un inspecteur qui connaît le coin où la propriété est située. Il sera à l’affût de problèmes courants dans un secteur donné, par exemple.

Comment se déroule une inspection de maison?

La journée de l’inspection, les clients sont invités, à moins d’une contrainte importante, à accompagner l’inspecteur tout au long de la visite.

Ainsi, ce dernier pourra expliquer, au fur et à mesure, l’ensemble des éléments qui font partie de son investigation, et ses clients pourront poser toutes les questions afin de ne laisser aucune interrogation en suspens.

Selon la superficie et l’état du bâtiment, de même que la complexité des accès, la durée de l’inspection pourra varier. Une maison unifamiliale de plain-pied dans une bonne condition verra son inspection durer environ 2 h 30.

Quels éléments sont vérifiés pendant l’inspection préachat?

Une inspection préachat constitue un examen détaillé de tous les aspects du bâtiment. L’inspecteur en bâtiment prend soin d’expliquer la sévérité de chaque problème et l’urgence ou non de le corriger. Le rapport d’inspection vous permettra de faire la différence entre les problèmes graves et mineurs. Il donne aussi des recommandations sur la sécurité des installations. Au besoin, l’inspecteur pourrait recommander une investigation plus approfondie par un expert dans le domaine lié.

L’extérieur du bâtiment

Tout d’abord, l’inspecteur débutera par l’extérieur du bâtiment. La toiture, le revêtement, les portes et fenêtres, les balcons, les escaliers, la fondation, les trottoirs, l’entrée de stationnement, les enjeux de sécurité et plus encore feront l’objet de sa vérification.

Ensuite, s’il y a un garage attaché à la résidence, il vérifiera, entre autres, l’état et le bon fonctionnement de la porte, le drain de plancher, les murs, plafonds, porte de séparation avec l’aire habitable, chauffage, enjeu de sécurité, etc.

L’intérieur du bâtiment

Rendu à l’intérieur, il se dirigera au sous-sol, puis aux étages. Une observation attentive sera réalisée aux composantes visibles : structure, portes et fenêtres, murs, plafonds, planchers, escaliers, fondation, plomberie, électricité, ventilation, chauffage, comptoirs, armoires, enjeu de sécurité, etc.

Finalement, la visite à l’intérieur du vide sous toit permettra de constater l’état de la structure, du pare-vapeur, de l’isolant, de la ventilation, etc.

À travers une très longue liste d’éléments observés, l’inspecteur portera aussi attention aux indices de problèmes liés à l’eau, l’humidité et les insectes et animaux indésirables.

	Trucs et conseils Il se peut que l’inspecteur soit dans l’incapacité de vérifier certains éléments de la propriété, dû à différents facteurs, par exemple en raison de la neige, d’une pièce barrée, de l’absence d’un accès à l’entretoit, etc.

Comprendre le rapport d’inspection : son contenu et son utilité

Un rapport d'inspection comprend une description des éléments examinés ainsi qu'une évaluation de leur état au moment de l'inspection, illustrée par des photos. Il contient également des recommandations sur les travaux à entreprendre si nécessaire. L'inspecteur vous fournira ce rapport normalement dans les 48 heures suivant la visite.

Les informations inscrites sur le rapport d’inspection

Un bon rapport d’inspection, qui répond aux normes de l’AIBQ, devra indiquer les informations suivantes :

Le nom du requérant
L'objet pour lequel l'inspection est effectuée (préachat, prévente, constat d’état de l’immeuble)
Les conditions climatiques lors de l'inspection
La date et l’heure de l’inspection
Les noms des personnes présentes
Une brève description du bâtiment inspecté
Des photos pour appuyer les constats de l'inspecteur
Le nom de l'inspecteur
La place d'affaires (l'adresse physique complète de la compagnie)
Le nom de la personne morale ou physique (le nom légal de l'entreprise)
La signature de l'inspecteur
Une mention que l'inspecteur n'est pas en conflit d'intérêts
Une mention que la déclaration du vendeur a été remplie et a été consultée (sinon la raison est fournie)

Les éléments traités par le rapport d’inspection

Le rapport d’inspection comportera une évaluation en détails des composantes, appuyée de photos lorsque nécessaire :

Structure
Extérieur
Toiture
Plomberie
Électricité
Chauffage
Climatisation
Intérieur
Isolation
Ventilation
Sécurité des personnes

Quoi faire avec le rapport d’inspection?

Si l’inspection préachat révèle que des travaux essentiels ou urgents sont requis, vous avez plusieurs options :

Négocier le prix de vente à la baisse en tenant compte du coût des travaux : votre courtier immobilier pourra vous conseiller sur la meilleure stratégie de négociation à adopter.
Demander que certains travaux soient effectués par le vendeur, avant la prise de possession.

Retirer votre offre d’achat : vous pouvez choisir de ne pas acheter la propriété, si l’inspection était une condition incluse dans l’offre d’achat et que les travaux sont considérés graves, donc qu’ils entravent la pleine utilisation de la propriété ou en diminuent fortement l’utilisation.

	Trucs et conseils Si c'est votre premier rapport d'inspection, il pourrait vous effrayer, car ces documents sont souvent très détaillés, l'inspecteur y notant tous les éléments évalués. De plus, il faut prendre en considération que la plupart des maisons existantes ont de multiples petits défauts à corriger qui entrent dans le cadre d’une usure normale. Le rapport d’inspection peut être un allié pour la planification des travaux ou l’entretien en agissant à titre de guide.

Démystifier les mythes : le rôle de l’inspecteur en bâtiment et ses limitations

L’inspecteur veille aux intérêts de l’acheteur qui l’embauche. Par contre, il y a certains aspects sur lesquels il ne peut pas se prononcer :

Le coût des divers travaux de réparations ou de rénovation : Le meilleur moyen d’obtenir une estimation précise des coûts des travaux est de faire appel à un entrepreneur. Celui-ci sera en mesure d'analyser les spécificités de vos besoins, d'évaluer les matériaux nécessaires et de considérer la main-d'œuvre requise pour mener à bien les travaux.
La durée de vie des éléments inspectés : Déterminer la durée de vie d'un élément inspecté peut être complexe, surtout s'il a été installé de manière incorrecte. Les inspecteurs se concentrent généralement sur la détection des signes visibles de détérioration, mais ils n’indiqueront pas une estimation précise de la durée de vie, car celle-ci dépend de divers facteurs, tels que l’installation initiale, l’exposition aux conditions environnementales, etc.
Confirmer la présence de nuisibles, tels que l’ocre ferreuse, l’amiante, etc. : L’inspecteur peut repérer visuellement la présence de signes spécifiques indiquant la présence d’un problème d’ocre ferreuse ou de matériaux susceptibles de contenir des matières potentiellement dangereuses comme l’amiante, mais il ne réalise pas de test de laboratoire. Une analyse par un professionnel spécialisé sera recommandée.
La valeur marchande de la propriété : C’est plutôt au courtier immobilier de présenter des comparables et de faire bénéficier de son expertise pour évaluer la valeur marchande la propriété. L’acheteur peut aussi recourir à un évaluateur agréé.

L’inspection préachat, un investissement qui en vaut la peine

Une inspection préachat est indispensable pour prendre une décision éclairée lors de l'achat d'une propriété. Toutefois, elle ne doit pas minimiser l'importance d'une recherche minutieuse de propriétés correspondant à vos besoins et votre budget. En combinant une inspection approfondie et une recherche attentive, vous maximisez vos chances de trouver la maison idéale en toute sérénité.

Foire aux questions sur l’inspection de maison

1. Est-ce que la déclaration du vendeur remplace l’inspection de maison?

La déclaration du vendeurne remplace pasl’inspection de maison. Ce formulaire dresse un bilan de l’état de la maison, limité aux connaissances du vendeur, et protège les deux parties. Lorsque le vendeur fait affaire avec un courtier, la déclaration du vendeur est un formulaire exigé par l’OACIQ dans le cadre du contrat de courtage. Le vendeur se doit donc de le remplir et de le signer pour être représenté. L’inspecteur de l’AIBQ exigera lui-aussi une déclaration du vendeur, peu importe que la propriété soit vendue avec un courtier ou par le propriétaire lui-même.

2. Qui paie pour l’inspection préachat et combien elle coûte?

C’est normalement l’acheteur qui paie pour l’inspection de maison. Dans certains cas, le vendeur peut aussi décider de faire faire une inspection prévente afin de l’aider à déterminer l’ampleur des travaux à réaliser, qu’il peut fournir aux acheteurs. En revanche, il est conseillé que l’acheteur retienne les services d’un inspecteur également afin d’assurer une impartialité. L’inspection de maison coûte entre 750 $ et 850 $ pour une maison unifamiliale, selon l’AIBQ. Ce prix peut varier en fonction de différents facteurs, tels que la superficie, l’âge, le type de bâtiment et la localisation.

3. Acheter une maison sans garantie légale, ça implique quoi?

Acheter sans garantie légale, c’est renoncer à vos possibilités de recours en cas de problèmes cachés (vices cachés). En effet, il vous serait impossible de retenir la responsabilité des vendeurs contre les défauts qui n’étaient pas visibles lors de l’inspection préachat. Le coût des réparations ou du remplacement reposerait entièrement sur vous.

Article écrit en collaboration avec :

L'Association des Inspecteurs en Bâtiment du Québec (AIBQ) s'engage à promouvoir l'excellence des inspections en bâtiment dans la province en proposant des normes de pratique élaborées, des conventions de service et des opportunités de formation continue à plus de 500 inspecteurs et inspectrices.