15 février 2023

Location avec option d’achat : une solution pour devenir propriétaire

Dans un contexte immobilier hautement concurrentiel qui fluctue avec l’offre et la demande, l’accession à la propriété peut être toute une aventure! Cela dit, plusieurs avenues peuvent vous permettre de devenir propriétaire, dont la location avec option d’achat. Cependant, cette solution peut être complexe et ne pas convenir à tous, comme le souligne l' Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

En parcourant cet article, vous découvrirez les avantages et les inconvénients d’une telle option, incluant les obligations et les risques pour chacune des parties impliquées[1] . Vous verrez également comment un courtier immobilier peut vous aider à analyser les différents scénarios possibles afin de concrétiser votre rêve aux meilleures conditions possibles.

1. Qu’est-ce que la location avec option d’achat?

Louer un condo ou une maison en vue de l'acquérir constitue une solution particulièrement intéressante pour les futurs acheteurs qui ne sont pas admissibles à une hypothèque classique ou qui n’ont pas la mise de fonds nécessaire.

Dans certains cas, obtenir un prêt hypothécaire peut être ardu, notamment en raison :

De la situation financière de l’acheteur
Des règles relatives au financement hypothécaire
De la condition de l’immeuble

En choisissant de louer avec option d’achat, le locataire signe un bail stipulant qu’il a la possibilité – mais pas l’obligation – d’acheter le condo ou la maison à la fin de la période de location.

2. La promesse de location avec option d’achat et la préoccupation : deux concepts à ne pas confondre

La location avec option d’achat concerne la location d’un immeuble. Dans ce cas, le locataire s’engage à louer la propriété, tout en ayant la possibilité de l’acquérir à la toute fin du bail, selon des conditions préalablement établies. C’est de cette situation dont traite cet article.

La préoccupation, quant à elle, s’inscrit dans le cadre de la vente d’un immeuble. Dans ce cas, le futur acheteur s’engage à acquérir la propriété au moyen d'une promesse d’achat, mais il souhaite occuper les lieux avant la signature de l’acte de vente.

3. Les différents scénarios possibles

De manière générale, la location avec option d’achat est avantageuse pour un locataire-acheteur qui souhaite améliorer son crédit puisque les montants versés sous forme de loyer constitueront sa mise de fonds. Cette option lui permet aussi de définir certaines conditions d’acquisition comme le prix et les obligations prévues au bail.

De son côté, la location avec option d’achat permet au vendeur de trouver un locataire prêt à maintenir l’unité ou l’immeuble en bon état, tout en obtenant des revenus de location.

Cela étant dit, trois différents scénarios différents peuvent être envisagés avec votre courtier :

Signer une Promesse de location résidentielle par laquelle une personne s’engage à louer les lieux tout en prévoyant une condition lui permettant d’acheter la propriété dans un délai déterminé.
Inclure un droit de préférence par lequel le propriétaire peut laisser son immeuble en vente en offrant toutefois la priorité au locataire par rapport aux autres acheteurs potentiels. Ce scénario permet au locataire d'acheter la propriété en remplissant une Promesse d’achat, comme dans la situation précédente.
Présenter une Promesse de location résidentielle et une Promesse d’achat au même moment. En plus de définir les termes de la location, cette façon de faire précise les conditions de vente, comme l’obtention du financement, l’inspection préachat et la date de signature de l’acte de vente, par exemple.

4. Les obligations et les risques de chacune des parties

Une location avec option d’achat implique des obligations pour chacune des parties; celles-ci diffèrent en fonction du moment de la transaction. Ainsi, pendant toute la durée du bail, le locataire-acheteur a les mêmes droits et obligations que ceux prévus dans le Code civil du Québec. Une fois la propriété achetée, ce sont les règles relatives à la vente d’un immeuble qui prédominent.

De plus, des risques bien distincts existent pour chacune des deux parties. D’un côté, le locataire-acheteur risque de perdre les sommes versées en tant que loyer s'il n’exerce pas son option d’achat ou si l’immeuble est vendu à une autre personne. En revanche, le propriétaire doit honorer le droit au maintien dans les lieux du locataire si la vente ne se concrétise pas et se pencher sur certaines considérations fiscales, comme les gains en capital.

5. Le rôle du courtier immobilier

Contrairement à ce que plusieurs personnes pourraient penser, un courtier immobilier demeure un précieux allié, même pour un projet de location avec option d’achat. Encadré par la Loi sur le courtage immobilier, il remplira avec diligence ses devoirs de vérification, d’information et de conseil, exactement comme il le ferait pour toute autre transaction immobilière.

Grâce à son expérience sur le terrain et à son expertise pointue, il pourra vous conseiller sur de nombreux aspects, dont :

La durée du bail
Les conditions de location
L’échéance avant laquelle confirmer l’option d’achat
Le prix de vente
Les inclusions et les exclusions de la transaction

Il pourra également vous accompagner dans l’éventualité où le propriétaire ne voudrait plus vendre son bien immobilier.

Vendre, acheter ou louer : un courtier immobilier veille au bon déroulement de chacune des étapes d’une transaction immobilière. Parcourez le répertoire pour trouver celui avec qui faire équipe et vivre une expérience sécuritaire, en toute tranquillité d’esprit.