6 août 2024

Achat de maison : 13 frais à prévoir avant, pendant et après

L’achat d’une maison ou d’un condo peut comporter différents frais, autant des coûts ponctuels lors de la transaction, que des dépenses récurrentes. Il est essentiel de comprendre le vrai coût de devenir propriétaire avant de faire le grand saut! Voici un guide détaillé pour mieux vous aider à anticiper les dépenses et prévoir un bon budget pour une maison.

1. La mise de fonds

Coût moyen : 5 % à 20 % de la valeur de la propriété

Bien que ce ne soit pas une dépense en soi, mais plutôt un investissement, il est crucial de prévoir un montant suffisant pour la mise de fonds avant d'acheter la propriété de vos rêves. C'est la toute première étape de votre parcours immobilier. Dans un monde idéal, on recommande de prévoir une mise de fonds de 20 % afin de bénéficier de paiements hypothécaires plus bas.

Cependant, étant donné que l'accès à la propriété devient de plus en plus un défi, il est possible de mettre seulement 5 % de la valeur de la propriété. Dans ce cas, votre institution financière vous demandera de contracter une assurance prêt hypothécaire, fournie par la SCHL.

Comment faire pour économiser pour votre mise de fonds de maison? Outre l’accumulation d’argent dans un compte d’épargne, il existe plusieurs moyens pour financer sa mise de fonds : RAP, aide d’un proche, don d’équité, crédit et prêt personnel, etc.

	Trucs et conseils Informez-vous sur le CELIAPP et le RAP, deux programmes gouvernementaux qui aident les premiers acheteurs à financer leur mise de fonds.

2. L’inspection de maison

Coût moyen : 750 $ à 850 $ pour une résidence unifamiliale

Pour vous assurer de ne pas trouver de vices cachés ultérieurement, il est essentiel de recourir aux services d’un inspecteur en bâtiment pour les propriétés existantes. Vous vous évitez ainsi de mauvaises surprises qui pourraient possiblement vous coûter très cher. Le prix d’une inspection de maison peut changer d’une ville à l’autre et en fonction des caractéristiques du bâtiment, mais vous pouvez calculer entre 750 $ et 850 $ pour une résidence unifamiliale.

3. Le coût d’évaluation

Coût moyen : 500 $ à 900 $ pour une résidence unifamiliale

Bien que ce ne soit pas fréquent, votre institution financière pourrait exiger une évaluation immobilière afin de valider la valeur marchande de la maison. L'évaluation est réalisée par un évaluateur professionnel indépendant qui inspecte la propriété et analyse divers facteurs, tels que la taille, l'état, l'emplacement et les ventes récentes de propriétés comparables dans le quartier. L'objectif principal de l'évaluation est de s'assurer que le montant du prêt correspond à la valeur réelle de la propriété, minimisant ainsi le risque pour le prêteur.

4. Les frais de notaire ou frais de clôture

Coût moyen : 500 $ à 1 500 $ et plus

La transaction immobilière inclut obligatoirement une visite chez le notaire pour officialiser la vente. Le notaire joue un rôle crucial en veillant à la légalité et à la sécurité de la transaction. Il faut donc considérer les frais de notaire pour l’achat d’une maison.

En plus de rédiger et d’authentifier l'acte de vente, il vérifie les titres de propriété pour s'assurer qu'il n'existe aucune hypothèque ou autre charge pouvant affecter le transfert de propriété. Le notaire examine également le certificat de localisation, qui fournit une description détaillée de la propriété, incluant les limites, les bâtiments et les éventuelles servitudes. Finalement, il s'assure de l'état des taxes municipales et scolaires, confirmant qu'elles sont à jour et qu'il n'existe aucune dette qui pourrait être transférée au nouveau propriétaire.

C’est au notaire que la mise de fonds est transférée dans un fidéicommis, souvent quelques jours avant le rendez-vous, soit par virement électronique, traite bancaire ou chèque certifié. Ce délai, appelé délai de compensation, est en place pour vérifier la provenance de l’argent et éviter la fraude immobilière.

5. L’assurance-titres

Coût moyen : 375 $ à 500 $ et plus

Dans certains cas, votre notaire pourrait vous alerter sur des problèmes potentiels concernant les titres de propriété. L'assurance-titres offre une protection contre divers risques, tels que les arriérages de taxes, les encroûtements, les violations de règlements municipaux, les erreurs d'arpentage ou encore l'absence de certificat de localisation.

Pour illustrer son utilité, imaginez que vous achetiez une propriété avec un cabanon apparemment situé sur votre terrain, mais qui en réalité empiète chez votre voisin. Si votre voisin demande que le cabanon soit déplacé, l'assurance-titres pourrait couvrir les frais associés à ce déplacement pour résoudre la situation. Cette assurance est non obligatoire et elle peut être contractée autant par l’acheteur que par le vendeur lui-même. Le prix de l’assurance-titres se situe à 375 $ et plus.

6. Les frais de déménagement et de branchement

Coût moyen : 100 $ à 150 $ et plus de l’heure pour un service de déménagement

Qui dit nouvelle propriété, dit déménagement! Vous avez le choix d’utiliser votre huile de coude et d’assumer le déménagement par vous-même en louant un camion, ou encore de faire appel à des professionnels. Pour la location d’un camion, on peut compter entre 30 $ et 50 $ de l’heure, tandis que le prix d’un déménagement complet avec deux déménageurs tourne autour de 100 $ à 150 $ de l’heure.

Vous ferez aussi peut-être face à des frais de branchement pour installer votre nouveau service d’internet ou de téléphonie.

	Trucs et conseils Sachez que certains frais de déménagement peuvent être remboursés.

7. La taxe de bienvenue ou les droits de mutation

Coût moyen : Variable selon la valeur de la propriété et l’emplacement

Au Québec, la taxe de bienvenue, aussi appelée droits de mutation immobilière, correspond à des impôts provinciaux et municipaux qui s'appliquent à l'achat d'une propriété. De quelques semaines à quelques mois après l’achat de votre propriété, la municipalité exigera le paiement. Ce montant dépend de la valeur de votre propriété, et considérera le montant le plus élevé entre le prix payé et l’évaluation municipale.

Pour une propriété vendue 260 000 $, vos droits de mutation seront donc de :

0,5 % pour la première tranche de 50 000 $ : 50 000 $ x 0,5 % =250 $
1 % sur la tranche de 50 000 $ à 250 000 $ : 250 000 $ - 50 000 $ = 200 000 $ x 1 % = 2 000 $
1,5 % sur la tranche de 250 000 $ et plus : 260 000 $ - 250 000 $ = 10 000 $ x 1,5 % = 150 $
2 % pour la tranche de 500 000 $ et plus (pour Montréal seulement)

Le montant total sera donc de : 250 $ + 2 000 $ + 150 $ = 2 400 $. Ce calcul de la taxe de bienvenue est approximatif car les droits de mutation peuvent différencier selon la municipalité.

	Trucs et conseils Utilisez des calculatrices en ligne pour calculer facilement la taxe de bienvenue de votre future propriété.

8. Les intérêts d’hypothèque

Coût moyen : selon le montant du prêt et le taux hypothécaire obtenu

Comme tout crédit, une hypothèque comporte des intérêts que vous paierez tout au long de votre remboursement. Ces frais sont calculés selon le taux (fixe ou variable) avec lequel vous allez contracter votre hypothèque. Le taux d’intérêt de l’hypothèque est déterminé par l’institution financière selon plusieurs facteurs : la durée du terme, vos antécédents en matière de crédit, le taux préférentiel actuel, etc.

Chaque fois que vous renégociez le terme de votre hypothèque, le plus souvent au 5 ans, vous négociez à nouveau votre taux d’intérêt. Pour calculer les intérêts payés selon l’amortissement hypothécaire, consultez la calculatrice hypothécaire du Gouvernement du Canada.

	Trucs et conseils Faire des paiements hypothécaires accélérés peut être une bonne solution pour économiser sur des intérêts d’hypothèque. En payant votre hypothèque aux deux semaines ou hebdomadairement, vous économisez l’équivalent d’un paiement hypothécaire par année, ce qui se traduit par des économies substantielles sur la durée totale du prêt.

9. L’assurance prêt hypothécaire

Coût moyen : Entre 1,75 % et 2,95 % du montant du prêt hypothécaire

Si vous avez effectué une mise de fonds inférieure à 20 %, votre institution financière exigera la souscription d’une assurance prêt hypothécaire pour garantir son investissement. Cette assurance est donc obligatoire. Fournie par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), elle correspond à un pourcentage du montant du prêt, déterminé en fonction du montant de la mise de fonds initiale. Plus l’écart entre le prêt et le prix de la propriété est important, plus le pourcentage de la prime est élevé.

La prime est payée en votre nom par l’institution financière qui vous accorde le prêt, puis ajoutée au montant de votre prêt hypothécaire. Vous remboursez donc la prime sur la même période d’amortissement que votre prêt.

	Trucs et conseils Utilisez la calculatrice hypothécaire de la SCHL afin de connaitre le montant de prime que vous paierez selon votre situation.

10. Les taxes municipales ou taxes foncières

Coût moyen : Taux variant entre 0,4 % et 2,0 % de la valeur de la propriété

Chaque année, votre municipalité émet un avis de taxes foncières à payer en un ou plusieurs versements, selon les dates préétablies tout au long de l’année. Ces fonds sont essentiels pour financer les services municipaux, tels que la sécurité publique, l'entretien des routes, la gestion des parcs, et plus encore. Le montant des taxes est calculé en multipliant la base d’imposition, soit la valeur foncière de votre immeuble, au taux de taxation en vigueur.

Le taux de taxation est fixé par chaque municipalité et varie généralement entre 0,4 % et 2 %. Il est bon à savoir que les municipalités procèdent à des révisions de taux annuelles. La ville peut charger des frais supplémentaires, par exemple d’infrastructure ou d’aménagement. C’est le cas avec des propriétés neuves situées dans un quartier en développement.

	Trucs et conseils Vous pouvez demander à votre institution financière de prélever directement les taxes sur votre prêt hypothécaire et de les verser à la municipalité. Parfois, l'institution financière peut même exiger de gérer elle-même ces paiements pour s'assurer qu'ils sont effectués en temps opportun.

11. Les taxes scolaires

Coût moyen : 0,09152 $ du 100 $ d’évaluation

Une fois par année, en juillet, vous recevrez un compte de taxes scolaires. Ces taxes servent à financer le système d’éducation publique, par exemple pour l’entretien des immeubles, la consommation énergétique, le transport scolaire, etc. Ces taxes sont calculées en pourcentage de la valeur foncière, et le taux est établi par le gouvernement du Québec pour l’ensemble des propriétaires. Le paiement doit être fait en un versement, sauf pour les comptes de taxes s’élevant à plus de 300 $.

12. L’assurance habitation

Coût moyen : Selon le type de propriété et sa valeur

Tout comme lorsqu’on est locataire, il est crucial de se munir d’une assurance habitation. Vous voulez faire en sorte de protéger au maximum votre investissement. L’assurance habitation vous offre, en règle générale, une protection contre les dommages ou pertes, les vols de biens personnels dans la maison ou la voiture, les blessures à des personnes qui visitent votre propriété ou les dommages que vous pourriez causer accidentellement à la propriété de quelqu’un d’autre.

Sachez que, si vous achetez un condo, le syndicat de copropriété a la responsabilité de faire assurer l’immeuble, les parties et biens communs. En revanche, vous devez tout de même vous procurer une assurance habitation pour votre unité.

	Trucs et conseils Si vous utilisez votre propriété pour de la location, vous devez en avertir la compagnie d’assurance, qui vous offrira une couverture en conséquence. En plus du bâtiment, l’assurance pour les propriétaires d’immeubles à revenus vous protège en cas de perte de revenus à la suite d’un sinistre.

13. Les dépenses d’entretien, coûts de rénovation ou frais de copropriété

Coût moyen : 1 % à 3 % par an de la valeur de la propriété pour l’entretien

Être propriétaire implique inévitablement des responsabilités en matière d'entretien de maison! Déneigement, tonte du gazon, réparations mineures… Préserver et valoriser votre propriété passe par un entretien régulier et des rénovations bien planifiées. Bien que le coût de l’entretien de maison soit variable et difficile à prévoir avec précision, il est souvent recommandé de prévoir entre 1 % et 3 % de la valeur de la propriété par an pour les travaux d'entretien courants.

Quant aux rénovations, leur coût dépend de plusieurs facteurs, tels que la nature des travaux, la taille des pièces et la qualité des matériaux utilisés. Pour des rénovations majeures comme une salle de bain, le prix peut être inférieur à 14 000 $. Pour une cuisine, prévoyez souvent 18 000 $ et plus. Du côté extérieur, le prix du remplacement de la toiture s’élève à 7 000 $ et plus, tandis que le prix pour un changement de revêtement extérieur ou le remplacement des fenêtres peut facilement dépasser les 14 000 $.

Ces investissements peuvent s’avérer essentiels pour maintenir la valeur de votre maison et assurer votre confort à long terme. Vérifiez les subventions disponibles pour vos rénovations.

	Trucs et conseils Si vous faites l’acquisition d’un condo, les frais d’entretien et les coûts des rénovations des espaces communs seront couverts par les frais de copropriété et le fonds de prévoyance exigé par la loi. Des coûts additionnels peuvent survenir. Lors de l’achat, informez-vous sur le montant qui est actuellement au fonds de prévoyance!

Les autres dépenses possibles ou frais pour l’achat d’une maison

Nous avons fait un tour d’horizon des frais et dépenses incontournables lors de l’achat d’une propriété. Par contre, selon votre situation spécifique, certains autres coûts peuvent s’ajouter.

Tests spécialisés

Lors de l'achat d'une propriété, il est possible de rencontrer des risques liés à la présence de pyrite, de vermiculite ou d'autres agents contaminants. De plus, si la propriété est desservie par un puits privé ou si l'eau présente une odeur ou un goût indésirable, il est recommandé de procéder à des tests pour évaluer la qualité de l'eau.

Pour écarter tout risque ou en mesurer l'ampleur, il peut être nécessaire de faire appel à un spécialiste qualifié. Ces tests garantissent que la propriété est sécuritaire et évitent des coûts potentiels de réparation ou des problèmes de santé à long terme.

Impôt sur le gain en capital pour les résidences secondaires

Si votre achat immobilier concerne une propriété que vous ne comptez pas habiter comme résidence principale, par exemple un chalet, vous n’avez pas de coûts supplémentaires à proprement parler, mais il existe une incidence fiscale lors de la revente. Le gain en capital réalisé lors de la vente sera ajouté à vos revenus gagnés et imposé l’année de la vente.

Assurance vie, maladie ou invalidité

Vous pouvez, par exemple, vous procurer une assurance vie, maladie ou invalidité qui peut vous aider avec vos versements hypothécaires ou encore le remboursement total dans certains cas spécifiques.

TPS/TVQ

Lors de l'achat d'une construction neuve, vous devez payer la TPS et la TVQ sur le prix de vente. De plus, il se peut que vous ayez à payer des frais de raccordement aux services municipaux, tels que l'eau, l'égout et l'électricité. Ces coûts supplémentaires doivent être pris en compte dans votre budget lors de l'achat d'une nouvelle propriété.

Garanties supplémentaires

Certaines associations, comme l'ACQ, offrent des garanties additionnelles pour vous protéger contre les vices cachés, assurer que le condo que vous souhaitez acquérir a été construit selon les normes en vigueur, ou encore fournir une garantie de qualité pour les rénovations. Ces garanties offrent une tranquillité d'esprit supplémentaire en s'assurant que votre investissement immobilier est protégé et conforme aux standards de qualité requis.

Rétribution du courtier

Si vous faites affaire avec un courtier immobilier, vous pourriez avoir à débourser des frais de courtage, selon votre entente contractuelle avec celui-ci. La rétribution prévue peut également être assumée par le vendeur et répartie entre les deux courtiers.

Connaitre les coûts reliés à l’achat de maison pour budgétiser efficacement et éviter les surprises

Fini les frais cachés! Vous connaissez maintenant tous les coûts associés à l’achat et à la possession d’une propriété. Vous êtes bien préparé pour établir un budget et calculer votre capacité d’emprunt. Et ne vous inquiétez pas, les coûts peuvent paraitre nombreux, mais il existe de nombreux programmes, subventions et crédits d’impôt conçus pour aider les premiers acheteurs, les familles et d'autres groupes à réaliser leur rêve d'accéder à la propriété.

Profitez de ces aides pour alléger votre charge financière et faciliter votre parcours vers l’acquisition de votre nouvelle maison!

FAQ

1. Quels sont les frais de clôture?

Les frais de clôture font référence aux divers frais et dépenses survenant lors des dernières étapes d'une transaction immobilière, d'une valeur variant entre 1,5 % et 4 % du prix d'achat. Ces coûts incluent des éléments tels que les frais juridiques, les droits de cession immobilière, l'assurance-titres, la taxe de bienvenue, ainsi que d'autres dépenses diverses liées au transfert de propriété.

2. Quelles sont les taxes à payer quand on achète une maison?

Lors de l’achat d’une maison, il faut payer la taxe de bienvenue (droits de mutation) une seule fois. De plus, chaque année, le propriétaire doit payer les taxes municipales, qui incluent les taxes foncières et scolaires.

3. Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur?

Il est courant que les frais de notaire soient partagés entre l'acheteur et le vendeur, sauf si la promesse d’achat en statue autrement. L'acheteur prend en charge les frais liés à l'achat immobilier, tandis que le vendeur assume, par exemple, les frais de quittance pour mettre fin à son hypothèque.