14 août 2024

Devrais-je acheter ou louer une maison… et investir?

Acheter une maison est un rêve pour beaucoup de jeunes adultes. Mais est-il plus rentable d’acheter, ou de louer et d’investir? Alors que certaines personnes voient l’achat comme un bon investissement, d’autres préfèrent louer un appartement pour la liberté. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. La meilleure solution? Ça dépend de votre situation.

Dans cet article, nous allons examiner les principaux facteurs à prendre en compte pour identifier l’avenue qui vous convient le mieux. Que vous soyez un potentiel premier acheteur ou un locataire de longue date, vous trouverez des informations essentielles pour déterminer s’il est plus rentable de louer ou d’acheter une maison.

Quelle est la différence entre la location et l’achat d’une maison?

Examinons de plus près les avantages et les inconvénients de la location d’une maison, puis ceux de l’achat. En plus des aspects financiers, plusieurs autres éléments influenceront votre décision.

Avantages de la location

Louer une maison présente plusieurs avantages sous-estimés. D’abord, la liberté et la mobilité qu’offre la location sont idéales si vous voyagez ou déménagez souvent. De plus, le loyer est généralement plus abordable et comporte moins de risques financiers, ce qui permet d’épargner pour d’autres projets. Les dépenses pour les travaux et l’entretien sont à la charge du propriétaire, limitant ainsi les imprévus. Enfin, la location est intéressante si vous vivez dans un grand centre ou un secteur prisé et que vous ne pouvez pas acheter.

	Trucs et conseils Les augmentations de loyer sont réglementées par le Tribunal administratif du logement, ce qui procure une certaine stabilité financière. Ainsi, la hausse des prix de l’immobilier affecte généralement moins les coûts des loyers.

Inconvénients de la location

En tant que locataire, vous ne pouvez pas personnaliser ou modifier l’appartement, le condo ou la maison sans l’accord du propriétaire, ce qui peut être frustrant. De plus, vous dépendez de ce dernier pour l’entretien et les travaux. Comme le propriétaire peut reprendre le logement à la fin du bail ou augmenter le loyer, la location peut entraîner une certaine instabilité. Enfin, l’absence de patrimoine est un inconvénient majeur, car contrairement à l’achat, louer ne permet pas d’investir à long terme ou de réaliser des gains en capital.

Avantages de l’achat

En devenant propriétaire, vous n’avez plus à payer un loyer mensuel, ce qui est une grande satisfaction pour plusieurs. En outre, l’achat d’une maison offre plus de stabilité puisque vous ne dépendez plus des décisions d’une tierce personne. Ainsi, vous avez le contrôle total sur les rénovations et les aménagements.

Il est vrai que vous devez rembourser votre prêt et payer des intérêts à votre institution financière. Cependant, une partie de chaque paiement rembourse le capital, ce qui équivaut à de l’épargne accumulée. L’achat d’une propriété peut donc améliorer votre sécurité financière, car vous pourrez utiliser sa valeur nette pour d’autres projets. Comme la valeur d’une habitation augmente généralement avec le temps, cela vous permet de vous constituer un patrimoine familial solide. De plus, il existe certains avantages fiscaux et crédits d’impôt liés à la propriété.

Inconvénients de l’achat

D’un autre côté, acheter une maison comporte aussi des inconvénients. Le profit n’est ni garanti ni immédiat, car la valeur de la propriété peut fluctuer selon le marché immobilier. En outre, une revente précipitée peut diminuer les gains potentiels.

Le propriétaire est responsable de l’entretien et des rénovations, ce qui demande du temps et de l’argent pour maintenir le bâtiment en bon état. Finalement, l’achat d’une maison peut réduire la flexibilité et la mobilité, rendant les déménagements plus complexes et coûteux.

	Trucs et conseils Pour éviter les mauvaises surprises, prévoyez un fonds d’urgence représentant entre trois et six mois de salaire. Celui-ci vous permettra de couvrir l’hypothèque et les frais associés à la propriété en cas d’imprévus.

Quels sont les frais liés à l’achat et à la location d’une propriété?

Plusieurs experts recommandent de planifier vos besoins sur un horizon de cinq ans pour déterminer l’option la plus intéressante. Comme les frais à prévoir pour l’acquisition d’une maison sont souvent négligés dans le calcul du gain potentiel, il est crucial d’évaluer toutes les dépenses liées à l’achat d’une propriété.

Frais liés à l’achat et à la location d’une propriété
Dépenses	Achat	Location
Dépenses initiales	Mise de fonds Frais de notaire Frais d’inspection Frais de déménagement Taxe de bienvenue	Frais de vérification de crédit Frais de déménagement
Dépenses récurrentes	Versements hypothécaires Frais de copropriété (si applicable) Assurance habitation Taxes municipales et scolaires Frais de branchement Frais d’entretien et de rénovation	Loyer mensuel Assurance habitation Frais de branchement

Quelle que soit l’option que vous choisissiez, vous devez également tenir compte d’autres dépenses courantes comme l’Internet, le câble ou un abonnement à un service de diffusion en continu, l’électricité et le chauffage. Gardez aussi en tête que vos frais de logement ne devraient pas dépasser 32 % du revenu brut de votre ménage.

	Trucs et conseils Dans certains cas, le versement hypothécaire peut être moins élevé que le loyer mensuel. Même si cela semble avantageux, il est important de calculer toutes les dépenses liées à l’achat d’une maison pour prendre une décision éclairée.

Est-il plus rentable de louer ou d’acheter une maison?

Pour répondre à cette question, voici deux simulations effectuées grâce à l’outil de l’Autorité des marchés financier permettant de déterminer si l’achat d’une maison ou la location d’un appartement combinée à un investissement sur le marché boursier est plus favorable. Les scénarios sont basés sur une période de 25 ans avec les taux hypothécaires à 4,5 % et prennent en compte une localisation métropolitaine et en région. Dans les deux scénarios, les taux de rendements des placements après impôt sont projetés à 4,5 % et la hausse annuelle de la valeur de la propriété est estimée à 3,0 %.

Scénario 1 : acheter ou louer à Montréal

Achat : Pour acheter une propriété unifamiliale dans l’arrondissement Sud-Ouest de Montréal, il vous faudra débourser en moyenne 794 500 $ en 2024. Vous devrez disposer d’une mise de fonds minimale de 54 450 $ (calculée à 6,85 %) et payer une prime assurance hypothécaire de 29 602 $ imposée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Avec un taux d’intérêt de 4,5 % et un amortissement sur 25 ans, votre paiement mensuel total sera de 4 260 $. À cela, il faut ajouter les frais de démarrage, d’assurance habitation, d’entretien et les taxes scolaires et municipales. En supposant une augmentation annuelle moyenne de la valeur de la propriété à 3 %, votre investissement vaudra approximativement 1 663 507 $ dans 25 ans.

Location : En contrepartie, la location d’un logement de deux chambres dans le Sud-Ouest coûte environ 1 950 $ par mois en 2024, selon les données fournies par Zipplex. En investissant la somme initiale (mise de fonds) et en investissant la différence entre le logement et le coût qu’on aurait payé pour une hypothèque dans des placements à un rendement projeté de 4,5 %, la valeur de vos placements dans 25 ans atteindra 1 935 012 $, soit un écart de 271 505 $ par rapport à l’achat de maison.

Scénario 2 : acheter ou louer en région

Achat : Acheter une maison unifamiliale à Drummondville vous coûtera 345 000 $ en moyenne en 2024. Vous aurez besoin d’une mise de fonds minimale de 17 250 $ (5 %) et vous devrez payer une prime assurance hypothécaire de 13 110 $. Avec un taux d’intérêt de 4,5 % et un amortissement sur 25 ans, votre paiement mensuel sera de 1 887 $. Comme dans le scénario 1, il faut ajouter les taxes, frais d’entretien, etc. Dans 25 ans, la maison pourrait valoir 722 348 $, si on projette une augmentation de la valeur à 3 %.

Location : En revanche, le loyer moyen à Drummondville durant la même période est de 1 055 $ par mois. En investissant la différence entre le coût mensuel du loyer et les frais associés à l’achat d’une maison, ainsi que la mise de fonds qui aurait été nécessaire pour l’achat d’une maison, vos placements pourraient valoir 704 487 $ après 25 ans, soit 17 861 $ de moins que la valeur projetée de la maison de 722 348 $. Dans ce scénario, c’est après 15 ans que l’achat de maison commence à être plus avantageux que la location.

Selon ces hypothèses, si on souhaite habiter dans un quartier central d’une région métropolitaine, la location se révèle plus avantageuse, tandis que dans les villes de plus petite taille, l’achat devient plus rentable après quelques années. Bien entendu, cette estimation dépend de plusieurs facteurs et les résultats peuvent varier.

	Trucs et conseils Pour réaliser vos propres projections et connaitre les détails des calculs, utilisez la calculatrice de l’Autorité des marchés financiers. Cela vous permettra de créer des scénarios adaptés à votre situation personnelle.

Louer, un meilleur investissement… en théorie

Louer peut sembler être un meilleur choix en matière d’investissement, surtout si le souhait est de vivre en centre urbain. Toutefois, la plupart des locataires ont du mal à investir la différence entre le prix du loyer et celui de l’hypothèque sur le marché boursier ou à diversifier leurs placements dans différents secteurs économiques. C’est pourquoi les experts arrivent souvent à la conclusion que l’achat est une forme d’épargne forcée qui constitue un meilleur investissement.

Par ailleurs, les deux scénarios présentés tiennent uniquement compte de l’aspect financier. Cependant, au moment de déterminer s’il est plus rentable de louer ou d’acheter, il faut aussi penser à tous les éléments de son quotidien, tels que ses besoins et sa qualité de vie. Par exemple, seriez-vous prêts à vivre en famille dans une propriété louée?

	Trucs et conseils Acheter une maison offre divers avantages fiscaux, tels que des crédits d’impôt, des subventions et des programmes spécifiques, surtout si vous êtes premier acheteur. La simulation ne prend pas en compte ces avantages fiscaux liés à l’achat. Assurez-vous de les inclure dans vos calculs et votre réflexion.

5 questions à se poser avant d’acheter

En vous questionnant et en observant les tendances du marché immobilier, vous pouvez déterminer si vous êtes prêt à acquérir une habitation, que ce soit de manière traditionnelle ou en choisissant la location avec option d’achat, par exemple. Voici donc cinq questions à vous poser avant d’acheter une propriété.

1. Quel est le salaire minimal pour acheter une maison?

Avant de vous lancer dans l’achat d’une maison, il est crucial de déterminer si vos revenus actuels vous permettent de couvrir les dépenses liées de la propriété souhaitée. Voici divers scénarios pour évaluer le salaire minimal pour acheter une maison dans différentes régions du Québec, basés sur les données du premier trimestre de 2024, incluant un taux d’intérêt de 5 % et un amortissement sur 25 ans.

Étant donné qu’il est recommandé d’accorder environ le tiers du revenu pour se loger, les calculs ont été faits en considérant que seulement 33 % du revenu annuel net servirait aux versements et qu’une mise de fonds, de 5 % ou de 20 %, serait donnée. N’oubliez pas d’ajouter la prime SCHL, au besoin, et les taxes foncières.

Salaire pour acheter une maison
Ville	Prix médian d’une maison unifamiliale	Mise de fonds de 5 %		Mise de fonds de 20 %
Ville	Prix médian d’une maison unifamiliale	Versements mensuels	Revenu annuel	Versements mensuels	Revenu annuel
Montréal	553 250 $	3 057 $	111 164 $	2 574 $	93 600 $
Québec	365 000 $	2 017 $	73 345 $	1 698 $	61 745 $
Gatineau	453 800 $	2 507 $	91 164 $	2 111 $	76 764 $
Sherbrooke	401 000 $	2 216 $	80 582 $	1 866 $	67 855 $
Drummondville	345 000 $	1 906 $	69 309 $	1 605 $	58 364 $
Trois-Rivières	337 650 $	1 866 $	67 855 $	1 571 $	57 127 $
Saguenay	280 000 $	1 547 $	56 255 $	1 303 $	47 382 $

Notez qu’une mise de fonds initiale de 5 % est requise si le prix de vente est inférieur à 500 000 $. Pour les propriétés d’une valeur supérieure à 500 000 $, la mise de fonds est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour la tranche entre ce montant et un million de dollars, le montant maximal assurable par la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Si votre mise de fonds initiale est de 20 % ou plus, vous n’avez pas à payer l’assurance de la SCHL.

	Trucs et conseils Pour réaliser vos propres projections, utilisez notre calculatrice de versements hypothécaires. Vous pourrez alors créer des scénarios adaptés à votre situation personnelle.

2. Quel est l’état de mes finances?

Les futurs acheteurs doivent se poser ces questions pour évaluer la santé de leurs finances. Quelle cote de crédit faut-il avoir pour acheter une maison? Comment calculer mon ratio d’endettement? Consultez un conseiller financier pour établir un plan solide qui prendra en compte vos autres dettes : cartes de crédit, prêts personnels et auto, etc.

3. Comment se porte le marché immobilier?

Si vous envisagez d’acheter une maison, surveillez de près le marché immobilier et les taux d’intérêt. Lorsque le marché est en hausse, les prix augmentent également. Ainsi, même si les prix semblent élevés, ils peuvent encore gonfler. Il pourrait donc être profitable d’acheter dès maintenant. Pour prendre une décision éclairée, faites équipe avec un courtier immobilier qui pourra vous renseigner sur l’état du marché, y compris sur le choix de votre futur quartier.

4. Quels seront mes besoins d’ici cinq ans?

Il est important de déterminer vos besoins sur un horizon de cinq ans en tenant compte de vos objectifs personnels et professionnels. Votre situation familiale et votre état civil sont donc des éléments à prendre en considération. Même chose si vous devez vous installer temporairement dans une région pour votre travail ou vos études. Ainsi, acheter une maison avec l’intention de la revendre dans deux ans ne serait certainement pas avantageux financièrement en raison des frais associés à la transaction elle-même.

5. Suis-je prêt à devenir propriétaire?

Devenir propriétaire implique de prendre en charge de nombreuses responsabilités en étant prêt à faire face à divers imprévus. L’entretien, les rénovations mineures et les travaux d’envergure peuvent engendrer des dépenses considérables. Toutefois, si vous êtes habile de vos mains et que vous disposez d’une certaine épargne, cela peut représenter un projet stimulant.

Acheter ou louer : une décision qui dépend de sa situation personnelle

En fin de compte, plusieurs experts estiment que le critère déterminant pour acheter ou louer une maison est le désir de devenir propriétaire. Il s’agit de l’enthousiasme lié à la perspective de posséder sa propre maison et d’avoir la possibilité de la personnaliser. La véritable question n’est donc pas de savoir s’il est plus rentable d’être propriétaire ou locataire, mais plutôt : « Est-ce que la satisfaction d’être propriétaire justifie les frais et responsabilités qui y sont associés? ».

Prêt à entreprendre les démarches pour louer une propriété ou acheter une maison? Faites équipe avec un courtier immobilier qui vous accompagnera à chaque étape de votre projet.

Les informations fournies dans cet article sont uniquement à des fins informatives et ne constituent pas des conseils ou des avis financiers, juridiques, professionnels ou autres. À ce titre, aucune garantie, expresse ou implicite, n’est offerte quant à l’exactitude, la fiabilité, l’intégralité ou l’exhaustivité de ces informations, lesquelles vous utilisez à vos propres risques et périls. En aucun cas Centris ne sera responsable des actions prises sur la base des informations contenues dans cet article ou de tout dommage ou perte, direct ou indirect, pouvant découler de, ou en relation avec, l’utilisation de celles-ci. Il est recommandé de consulter des professionnels du secteur afin d’obtenir des conseils personnalisés avant de prendre toute décision.

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