13 juin 2024

Vendre sa maison et transférer son hypothèque, est-ce possible?

Vous possédez une maison et souhaitez la vendre pour en acheter une nouvelle? Si votre hypothèque arrive à terme, c’est simple. Mais s’il reste 2-3 années, que pouvez-vous faire à part la résilier moyennant des frais pour remboursement anticipé? Une des options disponibles avant la fin du terme est le transfert hypothécaire. Connaissez-vous cette solution? Selon votre situation, cela pourrait être envisageable.

Qu’est-ce que le transfert d’hypothèque?

Lorsque vous vendez votre maison pour en acheter une autre, il est possible de transférer votre hypothèque actuelle avant son terme, avec son taux et ses conditions, vers votre nouvelle propriété. Cette option est possible uniquement si la vente de votre ancienne maison et l’achat de la nouvelle se font au même moment.

On confond souvent le transfert d’hypothèque, soit de l’ancienne maison à la nouvelle, avec deux autres actions : la subrogation, qui est un transfert de votre solde hypothécaire d’une institution financière à une autre, et l’assumation, soit le transfert de votre hypothèque à l’acheteur.

Comment fonctionne le transfert d’un prêt hypothécaire au Canada?

Si vous décidez de vendre votre propriété avant la fin de votre terme, vous pouvez demander un transfert d’hypothèque. Sachez que ce n’est pas toutes les institutions bancaires et tous les contrats hypothécaires qui le permettent. Si ce n’est pas possible, vous devrez payer une pénalité pour résiliation de contrat et remboursement anticipé, et choisir une nouvelle hypothèque avec de nouveaux termes et conditions pour votre future maison.

Est-ce que tous les prêts sont transférables?

Malheureusement, pour la plupart des termes à taux variable, le transfert d’hypothèque n’est pas possible. Si votre prêt hypothécaire est à taux fixe, vous pourriez être éligible. Le meilleur moyen de vous en assurer est de communiquer avec votre institution bancaire.

Comment fonctionne le transfert lors de l’achat d’une propriété plus dispendieuse?

Voici une mise en situation : Vous êtes dans votre 3^e année sur un terme de 5 ans. Votre taux d’intérêt est de 2,75 % et votre hypothèque actuelle est de 450 000 $. Vous achetez votre nouvelle propriété à un prix plus élevé, soit un montant de 650 000 $ au taux de 6,25 %. Vous aurez donc besoin d’un financement supplémentaire de 200 000 $.

Hypothèque avec taux d’intérêt pondéré : Votre institution bancaire pourrait vous accorder un taux d’intérêt pondéré qui se situerait entre le taux de votre hypothèque actuelle et le taux d’aujourd’hui. Votre terme serait également remis sur 5 ans. C’est la première option.
Prêt hypothécaire hybride : La deuxième possibilité est le prêt hypothécaire hybride. Vous auriez deux tranches sur votre nouvelle propriété : la première au taux initial de 2,75 % pour les 2 années qui restent au terme, et une deuxième à négocier avec votre prêteur selon le terme et les conditions souhaitées ainsi que le taux d’intérêt en vigueur.

	Trucs et conseils Si vous devez contracter un prêt plus élevé pour votre nouvelle maison, certaines institutions bancaires offrent l’hypothèque à taux mixte : une portion de votre prêt est à taux fixe et l’autre à taux variable.

Comment fonctionne le transfert lors de l’achat d’une propriété moins dispendieuse?

Dans ce nouvel exemple, vous êtes dans votre 3^e année sur un terme de 5 ans. Votre taux d’intérêt est de 2,75 % et votre hypothèque actuelle est de 450 000 $. Vous achetez une maison moins dispendieuse, soit de 350 000 $. Dans ce cas, vous pourriez avoir à payer une pénalité de remboursement anticipé sur la partie non requise pour la nouvelle propriété, soit le 100 000 $ de différence.

Transférer et refinancer son hypothèque pour faire des rénovations

Vous souhaitez faire quelques rénovations sur la nouvelle maison, mais vous manquez de liquidité? Le refinancement hypothécaire pourrait être une option. Obtenez les fonds nécessaires pour vos rénos en empruntant sur la valeur accumulée de votre maison.

Une autre solution pouvant s’avérer avantageuse pour vos rénovations est de prendre une marge de crédit hypothécaire. Parlez-en à votre conseiller hypothécaire.

	Trucs et conseils Il est recommandé de commencer à magasiner une hypothèque ou de s'informer sur le transfert hypothécaire auprès de son prêteur environ 3 à 6 mois avant d'acheter une maison.

Pourquoi faire un transfert d’hypothèque?

Il y a de nombreuses raisons pour vouloir transférer son hypothèque : votre taux ainsi que les conditions vous conviennent et vous souhaitez les garder, vous ne voulez pas payer une pénalité de remboursement anticipé, vous n’avez pas envie de magasiner ou de changer d’institution bancaire, etc.

Les raisons sont multiples, mais comme dans toute chose, il y a des avantages et des inconvénients à transférer son hypothèque.

Avantages d’un transfert de prêt hypothécaire

En choisissant cette option, vous évitez habituellement de payer une pénalité pour remboursement anticipé. Il se peut quand même qu’il y ait des frais. Ceux-ci sont toutefois moindres que si vous résiliez votre terme en avance, où la pénalité peut s’avérer élevée selon le temps restant au terme.

Un autre avantage est que, si les taux d’intérêt ont augmenté depuis l’emprunt initial, vous bénéficierez d’un taux d’intérêt avantageux pour des paiements plus bas. De plus, le transfert d’hypothèque vous permet de maintenir une certaine stabilité financière en conservant vos paiements hypothécaires au même montant, si la nouvelle propriété a une valeur équivalente et/ou si le montant du prêt hypothécaire n'a pas augmenté.

Inconvénients d’un transfert de prêt hypothécaire

En choisissant cette option, le taux ne sera pas nécessairement le meilleur. Il est toujours conseillé de magasiner et comparer les différentes offres, vous pourriez trouver mieux que ce que vous avez déjà. De plus, bien que vous évitiez la pénalité de remboursement anticipé, il peut y avoir d’autres frais, comme la prime complémentaire de la SCHL.

Un autre inconvénient est que pour pouvoir bénéficier du transfert de prêt, vous devez vendre votre ancienne maison et acheter la nouvelle en même temps, ce qui n’est pas évident à coordonner. Cette option manque de flexibilité et n’est pas offerte par tous les prêteurs.

	Trucs et conseils Si l’achat de votre nouvelle maison se fait avant la vente de votre ancienne et que vous utilisez la mise de fonds de cette dernière, vous aurez peut-être besoin d’un financement provisoire. Votre prêteur offre-t-il un financement relais ?

Quelles sont les étapes pour transférer une hypothèque?

Voici un bref survol du processus pour effectuer un transfert hypothécaire :

1. Évaluez vos besoins de financement pour votre nouvelle propriété.

2. Vérifiez les conditions de votre prêt actuel et contactez votre prêteur pour discuter de votre situation : est-ce que les conditions permettent le transfert? Est-ce que le taux d’intérêt vous convient?

3. Comparez les options qui s’offrent à vous : quelle est l’option la plus avantageuse dans votre situation? Une cession d’hypothèque, un transfert hypothécaire ou un changement de prêteur?

Calculez la pénalité et comparez-la avec le nouveau taux, vous aurez ensuite une idée de l’option qui vous avantage le plus.

3.1. Si vous optez pour le changement de prêteur, voici les documents requis :

Copie de la lettre de renouvellement hypothécaire du prêteur actuel
Relevé des taxes municipales et scolaires
Attestation d’assurance de biens
Preuve de revenu avec lettre d’emploi et bulletins de paie

3.2. Si vous optez pour le transfert hypothécaire, vous devez faire une demande auprès de votre institution bancaire et suivre la même procédure que lors de l’emprunt initial.

N’oubliez pas qu’un transfert hypothécaire nécessite de coordonner la vente de votre ancienne maison et l’achat de votre nouvelle propriété. Assurez-vous de collaborer avec des professionnels qui sauront vous guider.

4. Lorsque votre demande est approuvée, lisez attentivement votre contrat hypothécaire afin de vous assurer de bien comprendre vos responsabilités ainsi que les conditions.

5. Peu importe la solution choisie pour la vente de votre ancienne propriété et l’achat de votre nouvelle maison, vous devrez passer chez le notaire. Soyez prêt pour la rencontre, voici les documents à préparer :

Titres de propriété
Certificat de localisation à jour
Relevé des taxes municipales et scolaires
Attestation de l’état civil de chacune des personnes concernées

Lors de la vente d’une propriété, quelles sont les options?

Lorsque vous vendez votre maison, il y a plusieurs options qui s’offrent à vous pour votre hypothèque : le transfert, la prise en charge et la résiliation. Quelles sont les différences entre ces solutions?

Différences entre transfert, prise en charge et résiliation
	Transfert d’hypothèque	Prise en charge ou assumation hypothécaire	Résiliation d’hypothèque ou cession
Définition	Garder le même contrat hypothécaire et le transférer à une nouvelle propriété.	Contrat par lequel l’acheteur d’un bien immeuble prend en charge le prêt hypothécaire existant sur ce bien.	Mettre fin à un contrat hypothécaire avant la fin du terme.
Situation où ça s'applique	Vous vendez votre maison et en achetez une nouvelle en même temps.	L’acheteur de votre maison reprend votre hypothèque.	Vous souhaitez résilier votre contrat hypothécaire pour changer de prêteur (subrogation) ou pour une autre raison.
Considérations	Le transfert est généralement impossible si votre hypothèque est à taux variable. Le taux fixe peut être transférable.	L’acheteur bénéficie du taux d’intérêt que le vendeur a négocié au moment du prêt. Le vendeur demeure responsable du prêt.	À part la pénalité pour remboursement anticipé, il y a un coût pour résilier votre hypothèque : les frais d’administration, les frais d’évaluation, etc.

En conclusion

Le transfert hypothécaire peut être intéressant selon votre situation. À vous de voir ce qui vous convient le mieux. Afin que tout ce processus se passe en douceur, entourez-vous de professionnels de l’immobilier. Trouvez le courtier immobilier qui saura vous accompagner et vous guider dans cette aventure de changement de propriété.

Foire aux questions sur le transfert d'une maison

1. Le transfert du prêt hypothécaire permet-il d’éviter la pénalité de remboursement anticipé?

Le transfert de votre prêt hypothécaire permet généralement d’éviter la pénalité de remboursement anticipé, à moins que la nouvelle maison soit moins chère. Néanmoins, ça ne veut pas dire qu’il n’y a aucuns frais reliés à ce transfert. Il peut y avoir des frais administratifs, juridiques ou d’évaluation. La meilleure façon de le savoir et de faire un choix éclairé est de vous informer auprès de votre institution bancaire.

2. Lors du transfert d’un prêt hypothécaire, est-ce qu’il y a une vérification du crédit?

Lorsque vous choisissez le transfert hypothécaire, vous devez passer par les mêmes étapes que lors de l’emprunt initial. La vérification de votre crédit fait donc partie du processus.

3. Est-ce que le taux d’intérêt reste le même lorsqu’on transfère un prêt hypothécaire?

Si la valeur du nouveau prêt est la même, absolument! C’est tout l’intérêt de choisir cette option puisque le transfert d’hypothèque permet de garder les mêmes conditions. Il est toutefois recommandé de magasiner, parfois le gazon est plus vert chez le voisin!