21 avril 2026

Comment faire une offre d’achat sur une maison?

Lorsque vous trouvez enfin la propriété qui vous plaît, l’étape suivante consiste à déposer une offre d’achat. Encadrée par la Loi sur le courtage immobilier, l’offre d’achat signifie au vendeur votre intention d’acquérir son bien immobilier en définissant les conditions de la transaction. Cette procédure s’inscrit dans un processus plus large qui est détaillé dans notre Guide complet : comment acheter une maison en 12 étapes .

Qu’est-ce qu’une offre d’achat?
Où obtenir un modèle de promesse d’achat?
Que contient une offre d’achat?
Les clauses conditionnelles les plus courantes d’une offre d’achat
Particularités de l’offre d’achat selon le type de bâtiment
Peut-on annuler une promesse d’achat?
Que faire si le vendeur fait une contre-proposition?
Offre d’achat : les points essentiels à retenir
Foire aux questions

Dans cet article, vous découvrirez comment proposer une offre d’achat sur une maison. Nous aborderons les formulaires requis, les clauses et conditions, les obligations des deux parties, le processus de contre-offre et les options d’annulation de l’offre. Ce guide pratique vous aidera à naviguer avec succès dans ce moment clé.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat?

Une offre d’achat, aussi appelée promesse d’achat, est un contrat par lequel un acheteur propose d’acquérir une propriété à certaines conditions.

La promesse d’achat précise notamment le prix offert, les délais, les conditions de financement et d’inspection, ainsi que les différentes modalités de la transaction. Une fois acceptée par le vendeur, l’offre d’achat lie les deux parties jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire, sauf si certaines conditions ne sont pas respectées.

Où obtenir un modèle de promesse d’achat?

Au Québec, les courtiers immobiliers utilisent des formulaires de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Ceux-ci permettent de structurer la transaction et de s’assurer que toutes les informations essentielles à la protection des deux parties sont inscrites.

Il existe différents modèles de promesse d’achat selon le type de propriété : maison unifamiliale, condo, immeuble multilogement ou terrain. Les modèles de promesse d’achat en PDF sont mis en exemple sur le site web de l’OACIQ.

Que contient une offre d’achat?

Pour que la promesse d’achat soit valide, elle doit inclure plusieurs informations importantes sur la propriété, les modalités de paiement et les conditions de la vente. Le formulaire de promesse d’achat comprend aussi différentes clauses qui précisent les obligations de l’acheteur et du vendeur. Votre courtier immobilier prendra le temps de vous les expliquer avant la signature.

L’identification des parties

Le formulaire de promesse d’achat doit identifier clairement les parties impliquées dans la transaction. On y inscrit généralement :

Le nom complet de l’acheteur et du vendeur
Leur adresse
Leur numéro de téléphone, ainsi que leur adresse courriel (si disponible)

La désignation de la propriété

L’offre d’achat doit décrire précisément l’immeuble visé, incluant :

L’adresse de la propriété
La désignation cadastrale
Les dimensions et la superficie du terrain

Certaines particularités s’appliquent aux copropriétés par indivision, aux copropriétés divises et aux immeubles à revenus.

Le prix offert et l’acompte

La promesse d’achat indique le prix proposé par l’acheteur pour acquérir la propriété et prévoit un acompte sur le prix d’achat, recommandé afin de démontrer le sérieux de l’acheteur. Le formulaire précise alors :

Le montant de l’acompte
La façon dont il sera versé
Ce qu’il adviendra de cette somme si la transaction est annulée

L’acompte doit être déposé dans un compte en fidéicommis et y est conservé jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Dans le cas d’une propriété assujettie à la TPS et à la TVQ, on y mentionne aussi la proportion de taxes.

Les modalités de paiement

La promesse d’achat précise également comment l’acheteur prévoit de payer la propriété. On y retrouve :

Le montant de l’acompte, le cas échéant
Le montant de la mise de fonds
Le financement hypothécaire prévu

Ces informations permettent au vendeur d’évaluer la capacité financière de l’acheteur.

Les délais importants

L’offre d’achat prévoit plusieurs échéances, par exemple :

Le délai de réponse accordé au vendeur
La date d’occupation de la propriété
Les délais pour réaliser les conditions prévues (inspection, financement, etc.)
La date de signature de l’acte de vente chez le notaire

Ces délais structurent le processus et permettent aux différentes parties – acheteur, vendeur, institution financière et notaire – d’organiser la transaction immobilière. À titre informatif, le délai de réponse à une promesse d’achat est généralement de 24 à 72 heures. Toutefois, dans un marché actif, ce délai est souvent beaucoup plus court et peut varier de quelques heures à 24 heures, notamment en situation d’offres multiples.

Les inclusions et les exclusions

Une promesse d’achat précise aussi ce qui est inclus dans la vente, comme :

Les électroménagers
Les luminaires
Les habillages de fenêtres
Certains équipements extérieurs

Cette section indique également ce qui est exclu et vise à éviter les malentendus entre l’acheteur et le vendeur.

La garantie légale

L’offre d’achat précise si la propriété est vendue avec ou sans garantie légale. Pour faire ce choix, l’acheteur peut s’appuyer sur les renseignements fournis dans la déclaration du vendeur, qui décrit l’état de la propriété et les problèmes connus.

Les conditions

La promesse d’achat inclut généralement des conditions, telles que l’inspection ou l’obtention du financement. On parle alors de promesse d’achat conditionnelle.

Ces conditions doivent être réalisées dans les délais prévus pour que la transaction puisse aller de l’avant. Si elles ne sont pas réalisées ou levées dans les délais, la promesse d’achat peut devenir caduque, à moins d’une entente entre les parties.

À l’inverse, une promesse d’achat sans conditions engage les parties de façon ferme. L’acheteur et le vendeur sont alors tenus de conclure la transaction, même si un problème est découvert par la suite, par exemple lors d’une inspection, à moins d’une entente commune .

	Trucs et conseils Déposer une promesse d’achat constitue un engagement sérieux. Les parties doivent agir de bonne foi et respecter les conditions et les délais prévus afin de mener la transaction à terme.

Les clauses conditionnelles les plus courantes d’une offre d’achat

Voici les clauses conditionnelles les plus courantes que l’on retrouve dans une offre d’achat. Elles sont généralement proposées par l’acheteur, puis négociées avec le vendeur, et peuvent varier selon le type de bâtiment et les particularités de la propriété.

Offre d’achat conditionnelle au financement

Une offre d’achat conditionnelle au financement permet à l’acheteur de confirmer qu’il peut obtenir un prêt hypothécaire qui respecte les conditions prévues, comme le montant du prêt, le taux d’intérêt et la durée de l’amortissement.

Il dispose généralement d’un délai pour obtenir une confirmation de financement, souvent autour de quelques jours à deux semaines, selon l’entente entre les parties.

Promesse d’achat conditionnelle à l’inspection

Une promesse d’achat conditionnelle à l’inspection permet à l’acheteur de faire inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiment afin d’en vérifier l’état général et de déceler d’éventuels problèmes avant de finaliser la transaction.

Si l’inspection révèle des défauts majeurs pouvant diminuer la valeur de la propriété ou entraîner des dépenses considérables, l’acheteur peut retirer son offre. Les défauts observés doivent toutefois ne pas avoir été divulgués avant la rédaction de la promesse d’achat et être significatifs, c’est-à-dire suffisamment sérieux pour affecter la valeur ou l’intégrité de la propriété. Cela peut concerner, par exemple, une problématique structurelle ou un défaut majeur du système électrique ou de la toiture.

En général, le délai pour réaliser une inspection préachat est de 7 à 10 jours, mais il peut varier selon l’entente prévue dans la promesse d’achat.

Offre d’achat conditionnelle à la vente de la maison de l’acheteur

Dans plusieurs cas, l’acheteur doit vendre sa propriété actuelle afin de pouvoir en acquérir une nouvelle. Il présente alors une promesse d’achat conditionnelle à la vente de sa propriété.

Dans ce contexte, il est fréquent qu’une clause soit ajoutée afin de permettre au vendeur de continuer à recevoir d’autres offres pendant que l’acheteur tente de vendre sa propriété. Si une autre offre est acceptée, l’acheteur dispose alors d’un délai déterminé (72 heures) pour lever sa condition de vente ou se retirer de la transaction.

Offre d’achat conditionnelle à l’examen de documents

Une promesse d’achat conditionnelle peut aussi prévoir une clause permettant à l’acheteur d’examiner certains documents avant de confirmer la transaction, comme :

Rapport d’expertise
Les documents de copropriété
Les baux en vigueur

Si les documents ne sont pas disponibles ou s’ils révèlent un élément problématique – par exemple des changements au zonage non divulgués, des irrégularités dans la gestion de la copropriété ou une prime d’assurance élevée –, l’acheteur pourrait, selon les conditions prévues à la promesse d’achat, se prévaloir de celles-ci pour se retirer ou renégocier. Les délais et modalités varient selon l’entente entre les parties, et le courtier est là pour conseiller l’acheteur dans l’analyse de la situation et des options disponibles.

Particularités de l’offre d’achat selon le type de bâtiment

Le contenu d’une offre d’achat peut varier selon le type de propriété. Les clauses à inclure, les documents à vérifier et parfois même le type de formulaire utilisé varient pour l’achat d’un condo, d’une maison neuve ou d’un immeuble à revenus.

Copropriété divise

La promesse d’achat d’une unité en copropriété divise comprend généralement une clause permettant à l’acheteur d’examiner les documents de la copropriété, tels que la déclaration de copropriété, les états financiers du syndicat, le budget prévisionnel, le carnet d’entretien de l’immeuble et autres documents pertinents.

Cet examen permet à l’acheteur de mieux comprendre la situation financière et administrative de la copropriété, ainsi que les obligations qui y sont liées. Le courtier peut alors l’accompagner dans l’analyse de ces documents afin de prendre une décision éclairée.

Copropriété indivise

La copropriété indivise présente certaines particularités, notamment en matière de financement. Une mise de fonds minimale de 20 % est généralement requise, et les options de financement sont plus limitées. En pratique, seules certaines institutions financières offrent ce type de prêt.

L’acheteur doit aussi examiner la convention d’indivision, puisque ce type de propriété prévoit souvent un droit de préemption donnant aux autres copropriétaires la priorité pour acheter une part indivise mise en vente.

Propriété neuve

Le cadre juridique pour l’achat d’une maison neuve ou d’une propriété vendue sur plan par un constructeur est différent. Plutôt qu’une promesse d’achat, les parties signent un contrat préliminaire, comme l’exige le Code civil du Québec.

Les constructeurs titulaires d’une licence de la Régie du bâtiment du Québec utilisent généralement le modèle de contrat préliminaire de copropriété divise résidentielle de la Garantie de construction résidentielle (GCR). Ce document précise le plan de garantie applicable et prévoit un délai de résolution de 10 jours permettant à l’acheteur de se retirer du contrat après la signature.

Propriété multilogement

Une offre d’achat d’un plex ou d’un multilogement comporte souvent des clauses liées aux revenus locatifs de l’immeuble. L’acheteur peut notamment demander à vérifier les baux en vigueur, les avis d’augmentation transmis aux locataires et l’état des loyers. Certaines clauses prévoient aussi l’examen des revenus et dépenses de l’immeuble afin d’évaluer sa rentabilité.

Peut-on annuler une promesse d’achat?

La possibilité d’annulation d’une promesse d’achat dépend des conditions prévues dans le document et du moment où le désistement survient.

Avant que l’offre d’achat soit acceptée

1. Propriété neuve

Dans le cas d’un achat auprès d’un constructeur, le Code civil du Québec prévoit un droit de dédit. L’acheteur dispose alors d’un délai de 10 jours pour annuler le contrat préliminaire. Le constructeur peut toutefois prévoir une pénalité pour l’annulation de la vente de la maison ne dépassant pas 0,5 % de son prix.

2. Propriété usagée

Pour une propriété existante, la possibilité de retirer une promesse d’achat dépend du moment où elle est acceptée.

Tant que le vendeur ne l’a pas acceptée, l’acheteur peut généralement la retirer. Toutefois, si un délai de réponse est prévu, la promesse d’achat demeure valide pendant cette période et ne peut pas être retirée une fois qu’elle a été reçue par le vendeur.

Une fois acceptée, la promesse d’achat devient un engagement. Les parties ne peuvent alors s’en dégager que selon les conditions prévues ou d’un commun accord.

Une fois l’offre d’achat acceptée

Une fois la promesse d’achat acceptée, l’acheteur ne peut plus se retirer simplement par changement d’idée. Il est tenu de conclure la transaction et pourrait être poursuivi pour une promesse d’achat annulée, notamment pour dommages-intérêts ou en passation de titre. L’acheteur pourrait se dégager de la promesse d’achat si les conditions prévues ne sont pas remplies, conformément aux modalités qui y sont indiquées.

Une autre possibilité consiste en une résiliation à l’amiable, lorsque l’acheteur et le vendeur acceptent de mettre fin à la promesse d’achat par une entente écrite d’un commun accord.

Les obligations du vendeur

Une fois l’offre acceptée, le vendeur a certaines obligations. Il doit notamment remettre l’immeuble dans l’état où il se trouvait au moment de l’acceptation de l’offre, ce qu’on appelle l’obligation de délivrance. Il doit également fournir certains documents à l’acheteur, comme les titres de propriété, le certificat de localisation et toute déclaration pertinente.

Par ailleurs, l’acceptation de la promesse d’achat crée une exclusivité transactionnelle. Le vendeur ne peut plus vendre la propriété à un autre acheteur, sauf dans certaines situations particulières. Par exemple, lorsque la promesse d’achat est conditionnelle à la vente de la propriété de l’acheteur, une clause peut permettre au vendeur de continuer à recevoir d’autres offres. Si une autre offre est acceptée, l’acheteur dispose alors d’un délai pour lever sa condition ou se retirer.

Que faire si le vendeur fait une contre-proposition?

Lorsqu’il reçoit une offre d’achat, le vendeur a trois options : l’accepter, la refuser ou présenter une contre-offre, aussi appelée contre-proposition. Cette dernière consiste à modifier certains éléments de l’offre initiale et doit être faite par écrit à l’aide du formulaire de courtage prévu à cet effet afin d’assurer la clarté de la négociation.

La contre-offre peut porter sur différents aspects de la transaction : prix de vente, date d’occupation, inclusions et exclusions, conditions liées au financement ou à l’inspection. Comme pour l’offre d’achat, un délai de réponse est prévu. Pendant ce temps, l’autre partie peut accepter la contre-offre, la refuser ou présenter une nouvelle contre-proposition.

Lorsqu’une contre-offre est déposée, elle constitue une nouvelle proposition qui reprend et modifie certains éléments de l’offre initiale. La négociation se poursuit alors sur cette base jusqu’à ce qu’une entente finale soit acceptée par les deux parties.

Offre d’achat : les points essentiels à retenir

Le dépôt d’offre d’achat est un moment clé de toute transaction immobilière. Bien rédigée, elle précise les conditions de la transaction, protège les intérêts des deux parties et encadre leurs engagements.

Maintenant que vous avez constaté la complexité de cette étape — entre la précision des clauses conditionnelles et la difficulté de revenir en arrière une fois le document déposé — l'importance d'un accompagnement professionnel prend tout son sens. Le courtier immobilier est le meilleur allié pour guider, conseiller et s’assurer que chaque détail technique et légal est pris en compte afin de sécuriser la transaction.

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Foire aux questions

1. Peut-on présenter plusieurs offres d’achat en même temps?

Oui, mais cela comporte des risques. Chaque promesse d’achat est un engagement contractuel : si plusieurs vendeurs acceptent votre promesse d’achat, vous pourriez être tenu d’acheter plus d’une propriété.

Ce type de situation doit être évité ou encadré avec prudence. Le courtier pourra conseiller l’acheteur sur les options possibles afin de limiter les risques.

2. Une offre d’achat verbale est-elle valide?

En droit civil, une offre d’achat peut être verbale. Toutefois, en pratique, dans le cadre d’une transaction immobilière avec un courtier, la promesse d’achat doit être formulée par écrit à l’aide des formulaires prévus à cet effet. Cela permet d’assurer une preuve claire des conditions convenues et de protéger les parties.

3. Qu’est-ce qu’une offre d’achat de second rang?

Une offre d’achat de second rang est une promesse d’achat placée « en attente » sur une propriété déjà sous promesse acceptée. Elle ne devient active que si la première transaction ne se réalise pas.

Les informations fournies dans cet article sont uniquement à des fins informatives et ne constituent pas des conseils ou des avis financiers, juridiques, professionnels ou autres. À ce titre, aucune garantie, expresse ou implicite, n’est offerte quant à l’exactitude, la fiabilité, l’intégralité ou l’exhaustivité de ces informations, lesquelles vous utilisez à vos propres risques et périls. En aucun cas Centris ne sera responsable des actions prises sur la base des informations contenues dans cet article ou de tout dommage ou perte, direct ou indirect, pouvant découler de, ou en relation avec, l’utilisation de celles-ci. Il est recommandé de consulter des professionnels du secteur afin d’obtenir des conseils personnalisés avant de prendre toute décision.