Comment évaluer la valeur marchande d’une maison?

Combien vaut ma maison? Que ce soit pour la vendre, la refinancer ou simplement par curiosité, connaître la valeur marchande de votre maison est essentiel. Toutefois, si vous ne savez pas comment procéder, cela peut s’avérer difficile et entraîner des conséquences négatives. Vous affichez trop cher? Vous devrez probablement revoir votre prix à la baisse ou attendre plus longtemps avant de trouver un acheteur. En revanche, si vous demandez un prix trop bas, vous pourriez perdre de l’argent lors de la vente. Pour prévenir ce genre de situation, mieux vaut bien vous informer dès le départ et adopter un plan stratégique, comme vous faire accompagner par un courtier immobilier.

Dans cet article, nous allons vous expliquer les facteurs qui influencent la juste valeur d’une maison, comment la calculer et les ressources concrètes qui peuvent vous aider à y arriver.   

Qu’est-ce que la valeur marchande d’une maison?

Qu’est-ce qu’on entend par valeur marchande? C’est la valeur d’un bien, telle qu’elle est estimée en fonction de l’offre et de la demande sur un marché libre. C’est donc ce que vaut une maison selon l’état du marché immobilier et les caractéristiques de la propriété. On parle aussi parfois de « valeur de marché ».

Quelle est la différence entre la valeur marchande et l’évaluation municipale?

La valeur marchande d’une maison représente le prix le plus probable qu’un acheteur serait prêt à payer, et qu’un vendeur accepterait, pour une propriété donnée, dans des conditions normales de vente. L’évaluation municipale, quant à elle, sert principalement à déterminer la valeur d’un bien immobilier à des fins de taxation municipale et scolaire. Ces deux notions sont souvent confondues, mais elles répondent à des objectifs très différents.

Valeur marchande

La valeur marchande d’une maison représente une estimation actuelle et personnalisée. Elle tient compte de l’état réel de la propriété, de la demande dans un secteur donné, des tendances du marché immobilier et du contexte économique.

À noter que la valeur marchande ne correspond pas à la valeur de reconstruction, qui représente le coût de reconstruction du bâtiment à neuf, sans inclure la valeur du terrain. Cette estimation est souvent utilisée à des fins d’assurance habitation.

Évaluation municipale

À l’inverse, l’évaluation municipale – aussi appelée rôle d’évaluation foncière – est réalisée tous les trois ans par des évaluateurs mandatés par une ville. Elle s'appuie sur des données globales (approche en blocs), souvent regroupées par secteur ou type de propriété, et repose sur la valeur estimée au 1^er juillet de l’année précédant l’entrée en vigueur du nouveau rôle. Elle ne reflète donc pas nécessairement les fluctuations du marché immobilier, les changements dans votre quartier, ni les caractéristiques de votre bien immobilier. Se baser uniquement sur l’évaluation municipale pour fixer le prix de votre maison pourrait vous induire en erreur.

Pour mieux comprendre la distinction entre la valeur marchande d’une maison vs l’évaluation municipale, consultez notre article Évaluation municipale ou valeur marchande?

Pourquoi y a-t-il un écart entre la valeur marchande et l’évaluation municipale

On observe souvent une différence entre la valeur municipale d’une maison et son prix de vente. Cela s’explique en partie par le délai entre l’évaluation foncière et la mise en marché, mais aussi par les limites de l’approche en blocs utilisée par les villes. Les conditions du marché immobilier, qui évoluent rapidement, y contribuent également.

Trucs et conseils Au Québec, on peut facilement trouver le rôle d’évaluation foncière d’une propriété en ligne. Pour ce faire, consultez la section « Rôle d’évaluation foncière » du site web de votre municipalité ou le Registre foncier du Québec en ligne. Vous pourrez y chercher une propriété par adresse ou par numéro de lot. Vous pouvez également retrouver cette information sur votre compte de taxes municipales, où l’évaluation foncière est détaillée chaque année. Enfin, pour les propriétés actuellement à vendre, l’évaluation municipale est généralement indiquée dans la fiche descriptive sur Centris.ca, ce qui peut s’avérer utile pour comparer plusieurs maisons d’un même secteur.

Facteurs qui influencent la valeur marchande d’une maison

La valeur marchande d’une maison va au-delà de son apparence ou de son prix d’achat initial. Elle dépend de nombreux facteurs basés sur la loi de l’offre et de la demande qui évoluent en fonction des tendances du marché immobilier et du contexte économique. On doit aussi considérer le pouvoir d’achat des futurs acquéreurs, qui est notamment influencé par les taux d’intérêt hypothécaires. 

Voici les principaux éléments qui peuvent faire varier la valeur marchande d’une propriété.

La localisation

C’est l’un des critères les plus importants. Deux maisons identiques peuvent avoir une valeur très différente selon leur emplacement. Ainsi, une habitation située dans un quartier recherché aura naturellement plus de valeur qu’une propriété semblable dans un secteur moins attrayant.

La proximité des écoles, des commerces, des transports en commun, des parcs et des hôpitaux a habituellement un effet positif sur la valeur perçue par les acheteurs, tout comme l’accès rapide aux grands axes routiers et le potentiel de développement du quartier.

Les caractéristiques de la propriété

Le type de propriété (unifamiliale, jumelée, en rangée, condo), la superficie du terrain, la superficie habitable, le nombre de pièces, les matériaux utilisés, l’année de construction et l’état général de la maison jouent un rôle sur sa valeur marchande.

De plus, les récentes rénovations, comme une cuisine au goût du jour ou une toiture refaite, peuvent augmenter la valeur. Cependant, certaines améliorations, dont l’ajout d’une piscine, peuvent ne pas être un atout pour tout le monde.

D’autres éléments distinctifs, tels qu’un foyer, un garage, une vue panoramique ou un aménagement extérieur, peuvent influencer la valeur d’une propriété. Dans un contexte de transition écologique, la demande pour les maisons écoénergétiques au Québec est en hausse, en particulier celles qui sont bien isolées ou équipées d’un système de chauffage performant.

Le marché local

Dans un marché favorable aux vendeurs, où l’offre est rare et la demande élevée, les prix ont tendance à augmenter. À l’inverse, dans un marché d’acheteurs, les ventes ralentissent et les propriétaires doivent parfois ajuster leurs attentes. En outre, le marché local peut être affecté par des facteurs tels que les biens immobiliers comparables en vente, le temps requis pour conclure une transaction, ainsi que les taux d’intérêt hypothécaires actuels.

Trucs et conseils On ne peut pas changer l’emplacement d’une propriété, mais on peut appliquer certains conseils de home staging pour obtenir le meilleur prix possible. Pour en savoir plus, lisez notre article 7 éléments qui font baisser la valeur de votre maison.

Comment estimer la valeur marchande d’une maison?

Il existe plusieurs outils et méthodes pour évaluer la valeur marchande d’une maison. Voici un survol des approches les plus utilisées, incluant leurs avantages et leurs limites.

Calculer la valeur de la maison avec un outil en ligne

Certains outils gratuits permettent de calculer la valeur marchande de sa maison en ligne. Règle générale, ces calculatrices utilisent des informations publiques et des statistiques immobilières pour fournir une estimation rapide. Cela peut vous donner une idée approximative, mais soyez prudent : ces évaluations sont souvent fondées sur des moyennes et ne tiennent pas compte des spécificités de votre propriété.

Faire appel à un courtier pour faire évaluer votre maison et la mettre en vente

Pour établir le prix de vente d’une propriété, il est recommandé de faire appel à un courtier immobilier et à son vaste réseau d’experts.Celui-ci pourra non seulement vous guider à travers toutes les étapes de la transaction mais également s’occuper de l’évaluation de la valeur marchande, de façon à définir un montant qui tient compte des conditions du marché. Pour ce faire, le courtier immobilier peut recourir à différentes méthodes.

1. Méthode de l’analyse comparative de marché

L’analyse comparative de marché (ACM) est la méthode la plus souvent utilisée pour déterminer la valeur marchande d’une maison unifamiliale, d’un condo, d’un immeuble à revenus de cinq logements et moins et d’un terrain.

Celle-ci est fondée sur une analyse de l’historique des propriétés similaires récemment vendues dans votre secteur à partir des bases de données utilisées par les courtiers. Contrairement aux calculatrices en ligne, cette méthode s’appuie sur les prix de vente véritables et non sur ceux qui sont affichés.

2. Méthode du coût de remplacement

Le courtier peut aussi s’appuyer sur la méthode du coût de remplacement, souvent utilisée pour des propriétés récentes ou uniques. Celle-ci consiste à calculer la valeur du terrain, additionnée à la valeur de remplacement du bâtiment à l’état neuf, auquel on soustrait toute forme de dépréciation. Ce calcul complexe tient compte de l’amortissement et peut requérir l’expertise d’un évaluateur agréé.

3. Méthode du revenu

Un courtier peut aussi utiliser la méthode du revenu qui, quant à elle, s’applique aux immeubles locatifs. Elle consiste à fixer la valeur de la propriété en fonction du revenu net de location, actualisé à un taux découlant du marché pour le même type d’immeubles vendus.

Contacter un évaluateur agréé

Dans certains cas, un courtier immobilier peut vous recommander un évaluateur agréé accrédité par l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Celui-ci peut fournir un rapport détaillé fort utile en cas de situations particulières, comme un divorce, une vente de succession, une vente sans garantie légale ou un financement hypothécaire. Une évaluation bien documentée peut également servir de base à une entente équitable entre les conjoints de fait.

L’évaluateur suit des normes de pratique professionnelle précises pour estimer la valeur d’une propriété, surtout lorsqu’il y a peu de comparables. C’est le cas des immeubles à revenus mixtes, des terrains agricoles et de certaines résidences secondaires.

Quelles sont les erreurs à éviter lors de l’estimation de la valeur d’une maison?

Estimer la valeur marchande d’une maison peut sembler simple… jusqu’à ce qu’on commette une erreur coûteuse.

Voici quelques pièges fréquents à éviter :

• Se fier uniquement au prix demandé par les voisins ou à l’évaluation municipale : Ces données peuvent ne pas être à jour ou ne pas refléter la réalité du marché actuel.
• Surestimer la valeur des rénovations : Une piscine creusée ou un sous-sol aménagé ne garantit pas toujours un bon retour sur investissement.
• Laisser les émotions brouiller le jugement : L’attachement à sa maison peut pousser à en surestimer la valeur.
• Négliger certains défauts :Des problèmes structurels, des vices cachés ou un manque d’entretien peuvent faire chuter considérablement le prix de vente.
• Oublier le contexte économique  : Des attentes irréalistes peuvent surgir si on ne tient pas compte des taux d’intérêt hypothécaires actuels.

Pour éviter ces erreurs, il est recommandé de prendre du recul, de s’appuyer sur des données fiables et, au besoin, de faire appel à un professionnel. Une évaluation de maison juste est la clé pour vendre au bon prix, dans un délai raisonnable.

L’évaluation de la valeur marchande, une première étape indispensable

Une évaluation fidèle au marché constitue une base essentielle pour tirer le maximum de votre investissement immobilier. Une maison évaluée au bon prix inspire confiance, attire plus d’intérêt et se vend généralement plus rapidement. À l’inverse, une évaluation imprécise peut rallonger le processus de vente… ou vous faire perdre de l’argent.

Pour obtenir une bonne estimation, rien ne vaut l’accompagnement d’un professionnel. Trouvez un courtier immobilier sur Centris.ca pour faire le premier pas vers une transaction réussie.

Foire aux questions

1. Qu’est-ce qui fait baisser la valeur marchande d’une maison?

Plusieurs éléments peuvent entraîner une diminution de la valeur marchande d’une propriété. La localisation est un facteur clé : une maison située en zone inondable, près d’une autoroute ou dans un quartier moins recherché verra son prix affecté.

L’état général de la maison joue aussi un rôle majeur : un mauvais entretien ou des problèmes structuraux, comme de la pyrite, de l’amiante ou des infiltrations d’eau, sont des freins importants. Enfin, une habitation qui ne correspond plus aux attentes actuelles du marché ou qui est peu fonctionnelle aura moins d'attrait et sera plus difficile à vendre.

2. Peut-on augmenter la valeur marchande d’une propriété?

Oui. Sans tout refaire, on peut cibler les améliorations les plus rentables. Une salle de bain rénovée, une cuisine au goût du jour ou quelques réparations bien pensées peuvent avoir un grand impact.

Le home staging constitue également une stratégie efficace, puisqu’il permet de mettre en valeur les pièces, d’optimiser la luminosité et de créer un coup de cœur chez les acheteurs dès la première visite. Parfois, désencombrer, repeindre ou réorganiser l’espace suffit pour transformer la perception qu’ont les acquéreurs potentiels.

3. Est-ce que la valeur marchande change souvent?

La valeur marchande d’une maison peut varier d’une année à l’autre. Les conditions du marché immobilier, l’offre et la demande dans un secteur donné, l’état de l’économie et les taux d’intérêt hypothécaires influencent directement le prix que les acheteurs sont prêts à payer.