25 juin 2024

Les programmes d’accès à la propriété

Lors de la planification de l'achat d'une première propriété , il est essentiel de se renseigner sur les divers programmes, aides, subventions et crédits d'impôt disponibles pour faciliter l'accès à la propriété. Ces dispositifs peuvent considérablement alléger la charge financière et aider à transformer le projet de premier achat en réalité!

1. Le régime d’accession à la propriété (RAP)

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est un programme qui permet aux acheteurs d'une première maison de retirer des liquidités de leur régime enregistré d'épargne-retraite (REER) sans payer d'impôt sur le retrait. Avant le 16 avril 2024, les acheteurs pouvaient retirer jusqu'à 35 000 $. Depuis, le plafond a été augmenté à 60 000 $. De plus, si vous achetez à deux, vous pouvez additionner les limites.

Les fonds retirés doivent être remboursés dans les REER sur une période maximale de 15 ans, à raison de 1/15e par année au minimum. Par exemple, si vous retirez 18 000 $, vous devrez rembourser 1 200 $ annuellement.

Qui est généralement admissible?

Être un premier acheteur : Vous devez être considéré comme acheteur d'une première propriété. Cela signifie que vous n'avez pas été propriétaire d'une résidence que vous avez habitée au cours des quatre dernières années civiles.
Acheter une propriété admissible : La maison que vous achetez doit être située au Canada. La plupart des habitations sont admissibles, par exemple : une résidence unifamiliale, une maison en rangée, une unité de condominium (copropriété), une maison mobile, etc. Vous pouvez acheter une propriété existante ou décider d’en construire une.
Devenir propriétaire occupant : Vous devez avoir l'intention de vivre dans la maison dans l'année suivant l'achat.

* Vérifiez les conditions d’admission détaillées auprès des sites de références désignés.

Pourquoi effectuer un RAP?

Opter pour un Régime d'accession à la propriété (RAP) peut être avantageux pour augmenter votre mise de fonds sur la maison, réduire les intérêts à payer et même économiser sur les frais de la SCHL en atteignant une mise de fonds totale de 20 %. Vous pouvez aussi choisir d’utiliser le RAP pour autre chose que la mise de fonds, par exemple pour des améliorations ou tout simplement pour vous fournir un coussin de sécurité.

De plus, effectuer un RAP peut vous donner droit à des avantages fiscaux intéressants. Par exemple, en déposant 17 500 $ dans votre REER, vous pourriez obtenir des avantages fiscaux de 7 000 $. Ainsi, en plus de retirer le montant initial d’économies dans vos REER pour l’achat de votre première maison, vous bénéficieriez d'un montant total de 24 500 $ : 17 500 $ en économies + 7 000 $ en avantages fiscaux.

Comment faire un RAP?

Assurez-vous d’accumuler suffisamment de fonds dans votre REER. Ceux-ci doivent avoir été dans le REER au moins 90 jours avant l’achat.
Remplissez le formulaire T1036 – Régime d'accession à la propriété (RAP) Demande de retirer des fonds d'un REER et soumettez-le à l’institution financière qui gère votre REER.
Vous pouvez retirer les fonds et les utiliser pour la mise de fonds ou d’autres frais reliés à l’habitation. Note : L’institution financière vous fournira un reçu d’impôt, confirmant votre cotisation et votre retrait, le cas échéant. Vous pourrez l’inclure dans votre prochaine déclaration afin de profiter d’une réduction d’impôt.

	Trucs et conseils N’oubliez pas de prévoir le remboursement du RAP à temps pour éviter des pénalités fiscales et de déclarer le remboursement à l’Agence du revenu du Canada (ARC). Celui-ci commence deux ans après l’année du retrait. Par exemple, si vous retirez les fonds en 2024, le premier remboursement devra être effectué en 2026. La partie qui sert à rembourser le RAP ne pourra pas servir à réduire vos impôts.

2. Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est une autre option intéressante pour les acheteurs d'une première maison. Ce compte permet de cotiser jusqu'à 40 000 $ à vie, avec une contribution annuelle maximale de 8 000 $. Le CELIAPP combine les avantages du REER et du CELI : Les cotisations sont déductibles d'impôt, les fonds accumulés croissent à l’abri de l’impôt dans les placements de votre choix et les retraits effectués pour l'achat d'une première propriété admissible ne sont pas imposables, offrant une flexibilité et des avantages fiscaux significatifs.

Qui est généralement admissible?

Être un premier acheteur : Tout comme le RAP, vous ne devez pas avoir été propriétaire d’une résidence que vous avez habitée au cours des quatre dernières années civiles.
Acheter une propriété admissible : La maison que vous achetez doit être située au Canada. La plupart des types d’habitation sont admissibles, tout comme le RAP. Vous pouvez acheter une propriété existante ou décider d’en construire une.
Devenir propriétaire occupant : Vous devez avoir l'intention de vivre dans la maison dans l'année suivant l'achat.

* Vérifiez les conditions d’admission détaillées.

Pourquoi utiliser le CELIAPP plutôt que le CELI pour l’achat d’une première maison?

Le CELIAAP a été mis en place spécialement pour les premiers acheteurs et, contrairement au CELI, l’argent cotisé est déductible d’impôt. Par contre, le CELIAPP a une durée de vie maximale de 15 ans, donc il faut être certain d’acheter une propriété dans ce délai. Il a également un plafond de cotisation.

Le CELI, quant à lui, n’a pas de plafond de cotisation à vie et peut-être utilisé pour n’importe quel objectif d’épargne.

Comment retirer des fonds du CELIAPP?

Contactez votre institution bancaire et discutez de votre intention d’achat de première maison.
Remplissez le formulaire de Demande pour effectuer un retrait admissible de votre CELIAPP. Le retrait doit être effectué au plus tard 30 jours après l’acquisition de la propriété.
Retirez les fonds et utilisez-les pour des frais reliés à votre première propriété.

Note : N’oubliez pas de garder vos reçus de votre institution bancaire pour votre déclaration d’impôt.

	Trucs et conseils Comme le CELIAPP a une participation maximale de 15 ans, il peut être intéressant d’épargner d’abord dans un CELI et de transférer les fonds dans un CELIAPP pour profiter au maximum des droits de cotisation. Sachez que vous pouvez aussi faire l’inverse : cotiser au CELIAPP, puis transférer les fonds dans un REER si vous abandonnez votre projet de propriété. Informez-vous auprès de votre conseiller financier pour établir la stratégie qui vous convient.

3. Les crédits d’impôt provincial et fédéral (CIAPH)

Les crédits d'impôt pour l'achat d'une première maison permettent aux nouveaux propriétaires d'obtenir un allègement fiscal sous forme de crédit d'impôt non remboursable. Ce crédit est conçu pour aider à couvrir les coûts associés à cet achat, y compris les frais de notaire, les droits de mutation immobilière et autres frais connexes. Au provincial, le montant maximal de crédit d’impôt qui peut être demandé est de 1 400 $. Au fédéral, le montant maximal de crédit d’impôt pour une première maison est de 1 500 $.

Qui est généralement admissible?

Acheter une première propriété : Vous devez être considéré comme acheteur d'une première habitation. Cela signifie que vous n'avez pas été propriétaire d'une résidence que vous avez habitée au cours des quatre dernières années civiles.
Acheter une propriété admissible : La maison que vous achetez doit être située au Québec. La plupart des habitations sont admissibles : une résidence unifamiliale, une maison en rangée, une unité de condominium (copropriété), une maison mobile, etc.

* Vérifiez les conditions d’admission détaillées.

Comment bénéficier des crédits d’impôt?

Remplir le formulaire Crédit d'impôt pour achat d'une habitation au provincial et le joindre à sa déclaration de revenus.
Remplir la ligne 31270 de sa déclaration de revenus pour demander le crédit d’impôt fédéral.

4. L’aide financière du programme Novoclimat et Eco Plus

Si vous souhaitez construire votre toute nouvelle propriété ou acheter une propriété neuve homologuée Novoclimat, le programme Novoclimat, offert par Transition Énergie Québec, vous permet de bénéficier d’une aide financière de 4 000 $.

De plus, la SCHL offre un programme Eco Plus permettant aux acheteurs de recevoir un remboursement partiel de prime de 25 %.

Qui est généralement admissible?

Acheter une propriété admissible : L’habitation neuve doit être homologuée Novoclimat et être située au Québec. Les unifamiliales (maison individuelle, jumelée ou en rangée), intergénérationnelles et unifamiliales avec un logement attenant sont acceptées, et la maison doit avoir été construite par un entrepreneur Novoclimat. Pour le programme Eco Plus, l’habitation doit avoir reçu une certification admissible.
Acheter une propriété avec l’énergie principale adéquate : elle doit utiliser l’électricité ou la biomasse forestière résiduelle. Pour le programme Eco Plus, l’habitation doit respecter les cotes ÉnerGuide.
Devenir propriétaire occupant : Vous devez avoir l'intention de vivre dans la maison.

* Vérifiez les conditions d’admission détaillées.

Comment bénéficier des programmes?

Programme NovoClimat

L’entrepreneur est responsable de s’assurer que la maison est homologuée et de gérer les inspections qui seront effectuées par un évaluateur mandaté par le Ministère.
Une fois la maison homologuée, vous recevrez, à la prise de possession, le certificat d’homologation et un formulaire pour effectuer la réclamation de l’aide financière.

Programme Eco Plus (SCHL)

Remplissez le formulaire de demande de remboursement partiel de prime.
Envoyez le formulaire rempli avec la certification ou le rapport énergétique de votre habitation dans les 2 ans après la clôture de votre prêt hypothécaire.

	Trucs et conseils Attention! Assurez-vous que votre contrat d’achat de propriété intègre bien l’option Novoclimat, car ce n'est pas parce qu’un entrepreneur est certifié Novoclimat que toutes ses constructions respectent les critères et sont homologuées.

Programmes des municipalités et villes pour aider les premiers acheteurs

Les villes offrent parfois des programmes pour vous donner un coup de pouce lors de l’achat d’une première propriété. Montréal offre le programme d’appui à l’acquisition résidentielle, dont l’aide financière se situe entre 5 000 $ et 15 000 $ pour les propriétés neuves, et entre 5 000 $ et 7 000 $ pour les propriétés existantes.

La ville de Québec, quant à elle, offre un programme Accès Famille destiné à l’achat d’une maison neuve. Celui-ci se présente sous forme de crédit d’accession, soit un prêt sans intérêt et sans versement pour aider à la mise de fonds.

Plusieurs autres villes offrent des programmes destinés à aider les résidents à accéder à la propriété. Ceux-ci ne sont pas toujours destinés exclusivement aux premiers acheteurs ou aux familles, mais tout simplement à toute personne voulant s’établir sur le territoire. N’hésitez pas à consulter le site de la municipalité où vous désirez vous installer pour connaître les programmes offerts.

Qui est généralement admissible?

Montréal – Programme d’appui à l’acquisition résidentielle

Acheter une première propriété : Vous devez être considéré par la ville comme acheteur d'une première propriété. Cela signifie que vous n'avez pas été propriétaire d'une résidence que vous avez habitée au cours des cinq dernières années précédant l’achat, contrairement aux autres programmes qui considèrent que quatre années suffisent.
Être parent : Il faut avoir au moins un enfant de moins de 18 ans qui habite à la maison au minimum 40 % du temps pour acheter une propriété existante et bénéficier de l’aide. Par contre, pour les propriétés neuves, tous les types de ménages sont admissibles.

Québec – Programme d’Accès Famille

Être un couple avec ou sans enfant ou une famille monoparentale : Votre ménage doit avoir un revenu brut de 150 000 $ au maximum.
Acheter une propriété neuve : Elle doit avoir un prix de vente maximal de 370 000 $, être située sur le territoire de la ville de Québec, posséder au minimum deux chambres, et répondre à d’autres critères spécifiques.

* Vérifiez les conditions d’admission détaillées.

Comment en bénéficier?

Dans le cas des programmes offerts par les municipalités, c’est directement auprès de ces dernièresque vous faites votre demande.Vous devez normalement remplir un formulaire joint avec les documents justifiant votre admissibilité et l’envoyer à la ville directement via une adresse courriel fournie.

Montréal : Programme d'appui à l'acquisition résidentielle | Ville de Montréal (montreal.ca) – Section envoi de la demande.
Québec : Étapes à suivre (quebec.qc.ca)

Résumé des aides financières disponibles

Vous vous sentez perdu parmi tous ces programmes? Naviguer dans les diverses options de subventions et crédits d'impôt pour les premiers acheteurs peut être fastidieux. Pour vous simplifier la tâche, nous avons créé un tableau comparatif détaillé.

Aides, programmes et subventions pour un premier acheteur
	RAP	CELIAPP	Crédits d'impôt	Novoclimat et Eco Plus	Programmes municipaux
Définition	Programme permettant de retirer des fonds des REER sans pénalité	Régime enregistré d’épargne à l’abri de l’impôt	Crédit d’impôt provincial et fédéral non remboursable	Aide financière et remboursement partiel de prime	Peuvent prendre plusieurs formes : aide financière, crédit, etc.
Limite de cotisation	Annuelle : 18 % de revenus de l’année précédente ou plafond applicable dans l’année en cours	Annuelle : 8 000 $ Totale : 40 000 $ au cours d’une vie	N/A	N/A	N/A
Montant maximal de retrait et/ou d’aide financière	60 000 $	Aucune limite de retrait	Provincial : 1 400 $ Fédéral : 1 500 $	Novoclimat : 4 000 $ Eco Plus : remboursement partiel de prime de 25 %	Les montants varient selon la municipalité
Particularités	L’argent doit être dans le REER 90 jours avant le retrait Remboursement requis (1/15e par année)	Aucun temps minimum dans le compte avant le retrait Aucun remboursement requis	Aucun remboursement requis	Aucun remboursement requis	Les conditions diffèrent d’une ville à l’autre

Maximiser les avantages pour les premiers acheteurs

Les programmes, subventions et crédits d'impôt pour les premiers acheteurs offrent une multitude d'avantages pour faciliter l'accès à la propriété, alors pourquoi s’en priver? Ces aides financières peuvent considérablement alléger le fardeau économique des nouveaux acheteurs, permettant de réaliser le rêve de devenir propriétaire plus facilement et plus rapidement. Vous vous sentez prêt à sauter le pas et acheter votre première propriété? Trouvez votre première maison dès maintenant à l’aide d’un courtier immobilier.

* Veuillez noter que les programmes et subventions peuvent être sujets à des modifications. Bien que les conditions et les critères d’admissibilité généraux soient présentés, il est essentiel de vérifier sur les sites appropriés et de vous informer auprès de professionnels pour connaître les détails de chaque programme.

Foire aux questions

1. Est-ce que je peux faire deux fois un RAP?

Oui, il est possible d’effectuer un RAP une seconde fois si le premier a été totalement remboursé. En fait, depuis 1999, il n’y a pas de limite au nombre de fois qu’une personne peut utiliser le RAP.

2. Puis-je utiliser le CELIAPP et le RAP pour l’achat de ma première propriété?

Oui, il est possible d’utiliser conjointement le Régime d’accession à la propriété (RAP) et le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) pour la même propriété admissible.

3. Est-ce qu’il y a des programmes pour effectuer des rénovations dans ma nouvelle maison?

Si vous achetez une propriété nécessitant des travaux, sachez qu’il existe aussi des aides financières pour soutenir les rénovations. Par exemple, RénoRégion, RénoVert, Réno-Climat, crédit d’impôt pour la rénovation d’habitation multigénérationnelles ou encore un remboursement partiel de TPS et de la TVQ pour des rénovations majeures.