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15 mars 2023

6 choses à savoir avant d’acheter un immeuble multilogement

Un immeuble multilogement peut être un véhicule de placement intéressant pour plusieurs investisseurs qui souhaitent obtenir plus de revenus… et planifier une retraite dorée au soleil! Ainsi, pour bon nombre de futurs acheteurs, la pénurie de logements combinée à la hausse des loyers semble être une conjoncture tout indiquée pour se lancer. Bien qu’alléchante, cette perspective comporte toutefois son lot de particularités et d’obligations. En parcourant cet article, vous découvrirez nos meilleurs conseils en la matière.

1. Qu’est-ce qu’un immeuble multilogement?

Un immeuble multilogement est un bâtiment résidentiel qui comprend plus d’un appartement en location. Vous pouvez donc penser à un duplex, à un triplex, à un quadruplex, voire davantage. Règle générale, le terme « multilogement » est toutefois réservé aux immeubles de cinq logements et plus.

2. Duplex, triplex ou multiplex : quel type de plex acheter?

Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette question. En fait, tout dépend de vos besoins et de vos préférences. Cela étant dit, chacune de ces options comporte des avantages et des inconvénients. Si un duplex ou un triplex risque d’impliquer moins de responsabilités et d’entretien; en revanche, il générera probablement moins de revenus. D’un autre côté, la mise de fonds nécessaire et les rénovations à réaliser seront, elles aussi, moins importantes[1].

3. Comment bien choisir la localisation?

L'emplacement de votre plex pourrait avoir une incidence sur plusieurs facteurs, tels que le montant des loyers, les impôts fonciers et la mise de fonds exigée. Nul doute, acquérir un immeuble multilogement dans un futur quartier branché vous coûtera plus cher, mais comportera sans doute son lot d’avantages. Proximité d’une école, d’un parc, du transport en commun, sans compter les commerces et les restaurants locaux : voilà autant d’éléments qui plairont à vos locataires potentiels.

4. Comment savoir si un plex générera des revenus?

Pour être rentable, un immeuble locatif doit vous permettre d'obtenir des revenus et de couvrir minimalement vos dépenses mensuelles :

  • L’hypothèque
  • Les assurances
  • Les impôts fonciers
  • Les taxes scolaires
  • Les services publics
  • Les coûts d’entretien

Dans le but d’évaluer la rentabilité de leur investissement, plusieurs futurs acheteurs utilisent la règle du 1 %. Celle-ci mentionne que le loyer mensuel doit être d’au moins 1 % du prix de l’achat total d’un immeuble à revenus[2].

Toutefois, tous les investisseurs n’ont pas les mêmes exigences. Si certains préfèrent verser une importante mise de fonds dès le départ, d’autres estiment que la valeur de leur bien immobilier augmentera au fil des ans, alors que leur hypothèque diminuera. Bref, votre stratégie d’investissement doit tenir compte de votre situation financière et de votre tolérance au risque. Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller financier afin d’avoir en main tous les éléments pour prendre la meilleure décision possible.

5. Quelles sont les dépenses liées à un immeuble locatif?

Les dépenses associées à un immeuble multilogement peuvent s’apparenter à celles d’une maison unifamiliale. Néanmoins, les responsabilités et les frais d’entretien sont plus importants en raison du nombre de logements. Dans certains cas, l’embauche d’un gestionnaire ou d’un service d’entretien peut donc s’avérer nécessaire.

En tant que propriétaire, vous pouvez déduire certaines dépenses au moment de produire votre déclaration de revenus[3]. Celles-ci peuvent inclure :

  • Les impôts fonciers
  • Les assurances
  • Les frais de gestion et d’entretien
  • Certains services publics (lorsqu’ils sont inclus dans le loyer)
  • Les intérêts et les frais bancaires

6. Comment vous protéger avant d’acheter un immeuble multilogement?

En choisissant d’acquérir un plex, vous devrez probablement faire face à certains imprévus. Comment bien vous y préparer?

Voici quelques pistes pour alimenter votre réflexion :

  • Analysez les revenus et les dépenses des dernières années afin d’établir un budget réaliste et d’évaluer la faisabilité de votre projet.
  • Faites des recherches auprès du Tribunal administratif du logement et de la ville afin de vous assurer qu’il n’y a pas de taxes impayées, d’avis d’infraction ou d’amendes en suspens.
  • Portez une attention particulière à la qualité de construction du plex et faites appel à un inspecteur en bâtiment pour brosser le portrait des travaux à entreprendre.
  • Consultez attentivement la déclaration du vendeur et posez toutes les questions nécessaires afin d’éviter les vices cachés.
  • Rencontrez les locataires actuels afin d’obtenir leur avis et d’évaluer le taux de roulement de ces derniers, ce qui vous permettra de réduire votre temps de gestion.

Comme tout projet immobilier, l’achat d’un plex comporte des avantages et des risques. Si l’idée d’un revenu mensuel prévisible est attrayante pour certains investisseurs, en revanche, l’ajout de nouvelles responsabilités peut l’être un peu moins pour d’autres.

Notre meilleur conseil : entourez-vous de professionnels immobiliers qualifiés afin d’évaluer divers scénarios en tenant compte des taux d’intérêt, de l’inflation et des imprévus possibles.


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