Le RAP, un outil pour augmenter la mise de fonds d’une 1re propriété

Trouver la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une première habitation est loin d’être chose facile. Heureusement, le gouvernement du Canada a mis en place le régime d’accession à la propriété – plus souvent connu sous l’acronyme RAP – pour faciliter les démarches des nouveaux acheteurs.

Qu’est-ce que le régime d’accession à la propriété?

Le régime d'accession à la propriété permet aux premiers acheteurs de retirer jusqu’à 35 000 $ de leurs régimes enregistrés d'épargne-retraite (REER), sans devoir payer d’impôts, dans le but d’acheter ou de construire une habitation pour eux-mêmes ou pour une personne handicapée qui leur est liée[1]. Les sommes ainsi obtenues devront être remboursées sur une période pouvant aller jusqu’à 15 ans.

Si vous êtes marié ou conjoint de fait et que votre partenaire sera également propriétaire pour la toute première fois, vous pourriez multiplier les avantages du régime d’accession à la propriété par deux, puisque votre conjoint pourra également profiter du RAP. Sachez toutefois que les REER immobilisés ou collectifs ne permettent pas d’en retirer les fonds.

Quelles sont les conditions pour participer au RAP?

Pour accéder au régime d’accession à la propriété, vous devrez respecter certaines conditions, notamment[2] :

• Être considéré comme un premier acheteur
• Avoir une entente écrite attestant l’achat ou la construction d’une habitation admissible pour vous-même ou pour une personne handicapée qui vous est liée
• Être résident canadien lorsque vous retirez des fonds de vos REER
• Avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible comme lieu principal de résidence dans l’année suivant l’achat ou la construction

Bien que le régime d’accession à la propriété soit destiné aux premiers acheteurs, vous pourriez y avoir droit, sous certaines conditions. En effet, le gouvernement fédéral considère « l’acheteur d’une première propriété » comme étant toute personne qui ne demeure pas dans une habitation dont elle-même ou son conjoint est propriétaire depuis au moins quatre ans. Ainsi, si l’achat de votre propriété précédente remonte à au moins cinq ans, que vous l’avez vendue et que vous êtes locataire depuis, vous y avez droit.

Par ailleurs, pour pouvoir participer au RAP, les sommes doivent avoir été versées dans vos REER depuis au moins 90 jours. Aussi, vous ne pourrez plus accéder au régime d’accession à la propriété si vous attendez plus de 30 jours suivant l’achat de votre habitation, sans quoi les montants retirés seront inclus dans votre revenu imposable[3].

Comment retirer des fonds de ses REER?

Pour participer au régime d’accession à la propriété, vous devrez remplir la première partie du formulaire T1036, Régime d'accession à la propriété (RAP) - Demande de retirer des fonds d'un REER, et ce, pour chacun des retraits effectués[4]. Une fois cette étape complétée, vous devrez transmettre le formulaire à l’émetteur de votre REER afin qu’il remplisse la deuxième partie du document.

Par ailleurs, il vous sera possible de retirer un seul montant ou de faire une série de retraits dans la même année civile, en provenance d’un ou de plusieurs REER.

Comment rembourser les fonds issus du RAP?

La période de remboursement débute dans la deuxième année suivant l’achat de la propriété. Par exemple, si vous avez retiré des fonds en 2022, votre première année de remboursement sera l’année 2024. Vous pourrez toutefois effectuer des paiements plus tôt, ce qui aura pour effet de réduire le montant devant être remboursé pour la première année – votre période de remboursement demeurera toutefois la même. Sachez aussi qu’il est possible de rembourser la totalité des sommes retirées en tout temps.

Comme les dépenses liées à l’achat d’une première maison sont nombreuses, l’une des meilleures façons d’effectuer vos paiements consiste en une stratégie de prélèvements automatiques[5]. De la sorte, vous éviterez d’avoir un montant important à verser à la fin de l’année, d’autant plus que les sommes non remboursées seront considérées comme un revenu imposable, ce qui pourrait vous pénaliser.

Chaque année, l’Agence du revenu du Canada vous fera parvenir un état de compte indiquant notamment le montant remboursé à ce jour, de même que le solde du RAP. Ces renseignements peuvent également être obtenus en consultant Mon dossier sur le site web de l’Agence.

Peut-on RAPer plus d’une fois?

Oui, il est possible de profiter du régime d’accession à la propriété plus d’une fois dans sa vie!

Si vous avez déjà participé au RAP, vous pourrez le faire à nouveau, à condition que votre solde remboursable au 1^er janvier de l’année de retrait soit à zéro et que vous répondiez à toutes les autres conditions d’admissibilité[6]. À cet égard, une personne qui n’a pas été propriétaire de son lieu de résidence au cours des quatre dernières années peut se qualifier de nouveau[7].

Acheter une première propriété est sans doute l’une des étapes les plus importantes d’une vie. Plusieurs ressources et outils peuvent vous aider à concrétiser ce projet plus facilement, dont notre équipe de courtiers immobiliers.

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