29 mars 2023

5 astuces pour optimiser la valeur d'un immeuble à revenus

Pour plusieurs investisseurs immobiliers, la gestion d’un multilogement s’apparente beaucoup à celle d’une entreprise. L’objectif : trouver une manière d’augmenter les revenus tout en limitant les dépenses afin de faire fructifier votre investissement. En consultant cet article, vous découvrirez cinq astuces pour optimiser la valeur d’un plex en tenant compte de plusieurs éléments comme les logements, les espaces non exploités, les services aux locataires, les coûts d’énergie et les frais des fournisseurs.

1. Rénover les logements

En sélectionnant un appartement, vos futurs locataires choisiront leur prochain milieu de vie. Dans cette optique, l’apparence d’un logement est primordiale pour attirer de bons candidats et cela vous permettra d’améliorer l’état physique de votre immeuble à revenus.

Les améliorations apportées peuvent être de nature esthétique, comme une couche de peinture fraîche, le changement des revêtements de sol ou encore le refacing des armoires de cuisine. Ils peuvent aussi être de plus grande envergure et concerner le décloisonnement de certaines pièces ou la rénovation complète d’une salle de bain, par exemple. Dans tous les cas, ces changements devraient vous permettre d’attirer des candidats qui sont prêts à payer plus cher pour un logement rénové, tout en diminuant les frais associés aux réparations urgentes. Bref, vous ferez une pierre deux coups!

Il est toutefois conseillé d’adapter l’ampleur des travaux au potentiel de l’appartement ou du bâtiment, en tenant compte de l’augmentation réaliste du loyer après les rénovations. Selon Yvan Cournoyer, expert de l’immobilier, la somme investie devrait idéalement être récupérée en moins de 36 mois pour faire de vos travaux un investissement rentable[1].

Néanmoins, un petit bémol s’impose : la clause « G » du bail. Selon celle-ci, le locateur doit indiquer le loyer le plus bas payé pour un appartement dans les douze mois précédents. En cas de non-divulgation, le locataire peut faire valoir ses droits auprès du Tribunal administratif du logement. Autrement dit, la hausse drastique du loyer est un pensez-y-bien.

2. Réaménager les espaces inutilisés

Certains immeubles à revenus ont un potentiel locatif qui n’est pas exploité à sa juste valeur. Effectuer certains réaménagements pourrait toutefois vous permettre de changer la donne. Ainsi, vous pourriez :

Aménager un logement au sous-sol
Subdiviser un appartement en deux unités plus petites
Ajouter des espaces de rangement supplémentaires
Agrandir l’immeuble, si le terrain le permet

Comme ces travaux seront fort probablement coûteux, validez d’abord vos intentions auprès du service d’urbanisme de la ville ou de la municipalité où se trouve votre immeuble. Faites également appel à un conseiller financier afin d’obtenir un aperçu du retour sur investissement.

3. Offrir plus de services aux locataires

Proposer différents services à vos locataires est une bonne manière de vous démarquer de la concurrence, tout en améliorant vos revenus. À titre d’exemple, il pourrait être intéressant d’aménager une buanderie payante dans l’immeuble ou d’inclure une laveuse et une sécheuse dans chacun des appartements en négociant une augmentation de loyer qui va dans le même sens. Vous pourriez également offrir des espaces de stationnement supplémentaires ou du rangement additionnel. De plus, la présence d’un service Internet sans fil ou d’un climatiseur mural plaira sans doute à de nombreux locataires.

4. Diminuer les coûts d’énergie

Des changements simples vous aideront à réduire votre facture d’électricité ou de chauffage, tout en améliorant l’efficacité énergétique du bâtiment. Pour diminuer vos dépenses, pensez à[2] :

Installer des ampoules DEL dans les espaces communs
Programmer des minuteurs pour l’éclairage de nuit
Opter pour des thermostats électroniques programmables
Calfeutrer toutes les fenêtres
Remplacer les portes et les fenêtres
Améliorer l’isolation de l’immeuble
Changer l’appareil de chauffage central
Reconvertir votre source d’énergie principale

Il n’est malheureusement pas possible de renégocier vos tarifs d’électricité, de gaz naturel ou de mazout, mais sachez que plusieurs prêts et subventions sont offerts aux propriétaires de multilogement qui souhaitent réduire leur consommation énergétique[3].

5. Négocier avec vos fournisseurs de services

Outre la hausse des revenus, l’optimisation des dépenses est une bonne manière de rentabiliser un investissement immobilier. Prime d’assurance habitation, déneigement, entretien paysager, service de conciergerie : voilà autant de pistes pour réduire les frais de gestion de votre immeuble.

Selon Yvan Cournoyer, quelques centaines de dollars en revenu net peuvent rapidement se transformer en valeur ajoutée pour votre immeuble : « À titre d’exemple, une augmentation de 1 000 $ par année en revenu net augmentera d’environ 20 000 $ la valeur de votre immeuble, selon la région dans laquelle il se trouve[4] », précise-t-il dans un article de La Presse.

Le prix des loyers – tout comme celui des habitations – a connu une importante hausse au cours des dernières années. Pour plusieurs propriétaires, cette conjoncture du marché immobilier leur a permis de tirer leur épingle du jeu en créant de la valeur. Besoin d’un coup de main pour identifier les plex ayant un bon potentiel d’investissement? Faites équipe avec un courtier immobilier qui saura vous guider dans vos démarches.