14 octobre 2026

Comment déterminer les inclusions lors d’une transaction immobilière?

Vous visitez une maison à vendre et tombez sous le charme du luminaire au plafond de la salle à manger. Dans la cour, le spa vous fait déjà rêver aux soirées d’été. Mais ces biens seront-ils encore là lorsque vous prendrez possession de la propriété?

Lors d’une transaction immobilière, il ne suffit pas de s’entendre sur le prix de vente de la maison. On doit aussi définir ce qui est compris dans la transaction ou non. Si certains éléments semblent évidents, d’autres méritent d’être négociés et clairement inscrits dans la promesse d’achat.

Que vous soyez acheteur ou vendeur, comprendre les règles entourant les inclusions et les exclusions vous aidera à éviter les malentendus lors de la prise de possession. Voici comment les déterminer, les négocier et les consigner sans ambiguïté.

	En bref Les éléments fixés à la propriété sont généralement inclus dans la vente. Les biens amovibles doivent être clairement spécifiés dans les inclusions ou exclusions. La promesse d’achat, et non la fiche descriptive, détermine les inclusions et exclusions d’une transaction.

Quelle est la différence entre une inclusion et une exclusion?

Lorsque vient le temps d’acheter une propriété, il est important de savoir exactement ce qui est inclus dans la vente et ce qui ne l’est pas. C’est là qu’interviennent les notions d’inclusion et d’exclusion.

Une inclusion désigne un bien que le vendeur s’engage à laisser à l’acheteur lors de la vente. Il peut notamment s’agir des électroménagers, des luminaires, des rideaux ou d’un spa. À l’inverse, une exclusion est un élément que le vendeur désire conserver et qui ne sera pas transféré à l’acheteur.

Cette distinction peut sembler simple, mais elle entraîne des conséquences sur la transaction immobilière. Certains biens ont une valeur financière considérable, d’autres ont une valeur sentimentale pour le vendeur. Cela peut influencer les négociations et le prix de vente ou les conditions de la promesse d’achat.

Prenons un exemple. Un vendeur souhaite conserver le luminaire de la salle à manger parce qu’il désire le réinstaller dans sa prochaine propriété. De son côté, l’acheteur pense qu’il est compris dans la vente, car il est fixé au plafond. Pour éviter tout malentendu, le vendeur doit clairement l’exclure de la promesse d’achat. Si les deux parties s’entendent plutôt pour le laisser en place, il devra alors être inscrit en tant qu'inclusion.

Qu’est-ce qui est inclus dans la vente d’une maison?

Lors de la vente d’une maison, certains équipements sont automatiquement inclus dans la transaction, même s’ils ne sont pas mentionnés dans la promesse d’achat. Pour déterminer ce qui doit être précisé ou négocié, on doit distinguer les biens fixes de ceux qui sont amovibles.

Éléments intégrés à la propriété

Les éléments fixes sont ceux qui nécessitent un tournevis ou d’autres outils pour être retirés ou dont le démontage pourrait endommager la propriété.

Au Québec, les installations permanentes de chauffage, d’électricité et d’éclairage sont automatiquement comprises dans la vente d’une maison, conformément au Code civil du Québec. Elles font partie intégrante de l’immeuble et n’ont pas à être ajoutées à la promesse d’achat.

Si des biens normalement inclus par défaut ne le sont pas, comme un lustre au plafond ou une lumière intérieure, le vendeur peut décider de les conserver, à condition de les désigner dans les exclusions du contrat.

Biens qui ne sont pas automatiquement inclus

Contrairement aux éléments rattachés de façon permanente à l’immeuble, les biens amovibles ne font pas d’emblée partie de la vente. Ils peuvent donc être inclus ou exclus selon une entente entre l’acheteur et le vendeur. À titre d’exemple, une thermopompe centrale fait partie intégrante de la propriété, alors qu’on considère un climatiseur de fenêtre comme un bien amovible.

Les électroménagers, les meubles, les rideaux, un cellier, un spa ou certains objets décoratifs sont ainsi généralement exclus de la transaction, à moins que les parties conviennent du contraire.

Biens qui peuvent prêter à confusion

Certains biens sont plus difficiles à classer parce qu’il est plus ardu de déterminer s’ils font partie intégrante de l’immeuble ou s’ils constituent plutôt des biens meubles. Le degré de fixation ou d’intégration à la propriété peut permettre de trancher la question.

Biens ambigus à inclure ou à exclure d’une transaction immobilière
Biens	Éléments à préciser
Borne de recharge pour véhicules électriques	La borne et les accessoires
Étagères d’un walk-in	Les unités intégrées et les meubles de rangement amovibles
Téléviseur et support mural	Le téléviseur, le support mural et les accessoires
Rideaux et stores	Les tringles, les toiles, les stores et les voilages
Caméras et système d’alarme	Les composantes du système d’alarme, les équipements et les accessoires
Spa	Le spa et les accessoires

Alors, quels éléments doit-on négocier? Tout dépend des besoins de l’acheteur et des intentions du vendeur. Au moment de la mise en vente, le courtier immobilier peut spécifier les inclusions et les exclusions dans le contrat de courtage et la fiche descriptive de la propriété. Toutefois, c’est l’offre d’achat, une fois acceptée, qui permet de formaliser l’entente entre l'acheteur et le vendeur.

Pour ne laisser aucune place à l’interprétation, on doit désigner précisément chaque bien en indiquant sa marque, son modèle, sa couleur ou son numéro de série. Rappelons que l’acheteur les acquiert généralement sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur, mais ils doivent demeurer fonctionnels pour un usage normal lors de la prise de possession.

Comment traiter les équipements loués?

Un équipement loué ou faisant l’objet d’un contrat d’achat à crédit n’appartient pas au vendeur et ne peut donc pas être considéré comme un bien ordinaire inclus dans la vente. C’est parfois le cas des chauffe-eau, thermopompes, appareils d’air climatisé, systèmes d’alarme et bornes de recharge pour véhicules électriques.

Avant de conclure la transaction, le vendeur et son courtier doivent déterminer :

à qui appartient l’équipement;
les modalités du contrat;
le transfert possible ou non du contrat;
les obligations et frais à assumer par l’acheteur;
les conditions du fournisseur pour effectuer le transfert.

Pour l’acheteur, la vérification des documents liés à la promesse d’achat revêt une importance particulière, car elle lui permet de connaître les responsabilités que le vendeur lui cédera en acquérant la propriété.

Si le contrat de location peut être transféré

Si le contrat permet le transfert, l’équipement peut rester sur place et l’acheteur peut prendre en charge les obligations prévues dans l'entente. La promesse d’achat comporte d’ailleurs une section pour les contrats de service et de location.

Si le bien en location ne peut être transféré

Si le contrat ne peut être transféré à l’acheteur, le vendeur doit alors prendre les dispositions nécessaires avec le fournisseur, et l’équipement doit être indiqué comme exclu de la vente, si nécessaire.

	Trucs et conseils Ne laissez pas un équipement loué dans une zone grise : soit le contrat est transféré à l’acheteur, soit le vendeur le traite comme une exclusion et définit les responsabilités avec le fournisseur.

Comment consigner les inclusions et exclusions sans ambiguïté?

Une inclusion ou une exclusion ne devrait jamais reposer uniquement sur ce qui apparaît dans la fiche descriptive ou ce qui a été vu lors d’une visite. Pour éviter les malentendus, les biens concernés doivent être clairement identifiés dans les documents de la transaction, puis l’entente finale doit figurer dans la promesse d’achat.

Contrat de courtage

Avant la mise en marché, le vendeur et le courtier décident quels biens seront inclus et exclus de la vente. Le courtier les note dans le formulaire de contrat de courtage vente de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), puis les reprend dans la fiche descriptive.

Fiche descriptive

La fiche descriptive permet au futur acheteur de connaître les inclusions et exclusions annoncées lors de la mise en marché. Elle constitue une source d’information pour savoir ce que le vendeur prévoit de laisser ou de retirer, mais elle ne reflète pas l’accord final entre les parties. L’acheteur devra s’assurer que les biens qu’il souhaite acquérir sont bien inclus dans sa promesse d’achat, même s’ils figurent déjà sur la fiche descriptive.

Promesse d’achat

La promesse d’achat est déterminante, puisqu’elle indique les inclusions et exclusions de la transaction immobilière. Si l’acheteur veut conserver un élément qui n’apparaît pas dans la fiche descriptive, il peut l’ajouter à sa promesse d’achat. Le vendeur pourra alors l’accepter, la refuser ou faire une contre-proposition.

	Trucs et conseils Si la fiche descriptive et la promesse d’achat ne disent pas la même chose, c’est la promesse d’achat qui prévaut. Pour éviter tout malentendu, assurez-vous donc que les inclusions et exclusions souhaitées y sont clairement indiquées.

Comment éviter les malentendus sur les inclusions et exclusions?

Même lorsque les inclusions et exclusions sont clairement établies, certains détails peuvent échapper à l’acheteur ou au vendeur. Pour prévenir les désaccords, chacun doit porter attention aux éléments qui pourraient prêter à confusion, jusqu’à la prise de possession.

À faire par l’acheteur

Si un élément vous intéresse particulièrement, ne vous fiez pas à sa simple présence dans la maison. Avant de présenter une offre d’achat, prenez le temps de comparer ce que vous voyez sur place avec les inclusions et exclusions annoncées dans la fiche descriptive.

Quelques bons réflexes :

Relire la liste des inclusions et exclusions.
Poser des questions précises.
Identifier ou photographier les biens convoités, avec l’accord du propriétaire.
Vérifier si un équipement est loué ou financé.

Acheter avec un courtierpermet notamment de bénéficier d’un accompagnement pour examiner les différents documents et clarifier les conditions de l’offre d’achat.

À faire par le vendeur

Le vendeur gagne à déterminer quels équipements, meubles et objets décoratifs il souhaite conserver ou non avant la mise en marché de la propriété.

Il peut notamment :

Retirer les objets exclus de la vente, si possible avant la prise de photos pour la mise en marché.
Inscrire précisément les exclusions dans les documents pertinents.
Conserver les contrats, factures et garanties des équipements qui resteront dans la propriété.

En choisissant de vendre avec un courtier, le vendeur profite d’un accompagnement pour préparer la mise en marché et éviter les ambiguïtés.

	Trucs et conseils Avant la prise de possession, vérifiez une dernière fois sur place. Vérifiez que les biens négociés sont toujours sur place et que les accessoires, comme les télécommandes et les supports, sont bien présents.

Inclusions et exclusions : points clés à retenir

Lors d’une vente immobilière, les inclusions et exclusions peuvent sembler représenter un détail parmi tant d’autres. Pourtant non, puisqu’elles définissent ce qui sera transféré avec la propriété.

La règle la plus simple à appliquer : si un bien compte lors de l’achat d'une habitation, assurez-vous qu’il soit identifié dans la promesse d’achat. Une description précise évite les malentendus et garantit que les deux parties comprennent ce qui a été convenu au moment de la prise de possession.

Que vous prépariez la mise en marché de votre propriété ou que vous cherchiez une maison à vendre, un courtier immobilier vous accompagne pour poser les bonnes questions et bien documenter la transaction.

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Foire aux questions

1. Les inclusions et exclusions peuvent-elles influencer le prix de vente?

Oui. Une maison dont la vente inclut des électroménagers haut de gamme ou des meubles encastrés sur mesure, par exemple, pourrait voir sa valeur augmenter. À l’inverse, exclure certains biens, comme un spa, peut réduire la valeur perçue ou complexifier les négociations.

2. Les électroménagers sont-ils automatiquement inclus dans la vente d’une maison?

Non. Au Québec, les électroménagers ne sont pas automatiquement inclus dans la vente d’une maison. L’acheteur doit les identifier comme inclusions dans la promesse d’achat, en indiquant la marque, le modèle, la couleur ou le numéro de série.

3. Les rideaux et les stores sont-ils inclus dans la vente d’une maison?

En général, les stores et les toiles sont inclus dans la vente d’une maison, car ils sont fixes. Les rideaux et voilages, quant à eux, sont amovibles et doivent être explicitement mentionnés dans les documents de la transaction pour éviter toute ambiguïté.

4. Quel document confirme les inclusions et exclusions d’une vente?

La promesse d’achat acceptée sert de référence pour les inclusions et exclusions. Bien que la fiche descriptive présente les inclusions annoncées lors de la mise en vente, c’est la promesse d’achat qui a préséance pour confirmer les biens négociés en vue de la prise de possession.

5. Peut-on négocier une exclusion indiquée par le vendeur?

Oui. On peut négocier l’exclusion d’un bien dans la promesse d’achat. L’acheteur peut demander qu’un bien soit inclus; le vendeur pourra alors accepter, refuser ou proposer une contre-offre.

6. Que se passe-t-il si un bien inclus n’est plus là lors de la prise de possession?

Si un bien inscrit dans la promesse d’achat n’est plus sur place lors de la prise de possession, l’acheteur doit en informer son courtier rapidement. La promesse d’achat permet de vérifier ce qui avait été convenu entre les parties et de déterminer les démarches à entreprendre.

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