9 janvier 2025

Comment vendre sa résidence secondaire?

Les raisons sont nombreuses pour mettre sa résidence secondaire en vente : envie de nouveautés, séparation, prix de vente intéressant, etc. Dans certaines régions, le prix des chalets et des condos a doublé, ce qui constitue un avantage pour les vendeurs.

Avec les taux d’intérêt qui ont augmenté depuis la pandémie, le secteur des résidences secondaires a connu une période tranquille. Mais cette tendance semble vouloir s’inverser avec la baisse du taux directeur depuis l’été 2024. Une nouvelle encourageante pour le marché des chalets, qui est très important notamment dans les Laurentides, mais aussi dans plusieurs régions du Québec.

Comprendre les implications fiscales lors de la vente de votre chalet, condo ou toute autre résidence secondaire s’avère crucial. Particulièrement depuis le 25 juin 2024, date d’entrée en vigueur du nouveau taux d’inclusion de l’impôt sur le gain en capital. Avant cette date, 50 % du gain en capital était imposable, alors que maintenant, c’est 66,7 % pour les gains dépassant 250 000 $.

Consultez votre conseiller financier afin de connaître toutes les répercussions fiscales de la vente d’une résidence secondaire.

Quelle est la différence entre une résidence secondaire et principale?

Une résidence principale correspond à l’endroit où on habite la plupart du temps. C’est différent d’une résidence secondaire (un chalet au bord d’un lac, une cabane dans les montagnes, un appartement en ville pour le travail ou encore un condo donnant directement sur une piste de ski), qui est occupée seulement une partie de l’année, par exemple lors des fins de semaine ou durant les vacances.

Résidence principale

Comme contribuable canadien, vous avez l’obligation de déclarer votre résidence principale dans vos déclarations de revenus. Si vous désignez une propriété comme étant votre résidence principale, vous pouvez être exempté d’impôt sur le gain en capital lors de la vente, selon les circonstances.

Pour qu’une résidence soit considérée comme une résidence principale par le gouvernement du Canada, elle doit respecter certaines conditions :

C’est une habitation, un droit de tenure à bail ou une action du capital-actions d’une coopérative d’habitation constitué en société.
Vous êtes propriétaire de cette habitation.
Vous, votre époux ou conjoint de fait actuel, ex-époux ou ex-conjoint de fait ou un de vos enfants a occupé la résidence à un moment dans l’année.
Cette habitation est désignée comme votre résidence principale.

N’oubliez pas que vous pouvez désigner une seule résidence principale par année, que vous soyez propriétaire ou locataire. Il peut toutefois y avoir des exceptions, voire des complexités. Les professionnels qui peuvent vous aider sont les comptables, les fiscalistes, les courtiers immobiliers ou les planificateurs financiers. N’hésitez pas à les consulter.

Résidence secondaire ou saisonnière

Votre chalet est-il une résidence secondaire ou une résidence saisonnière? D’abord, ce n’est pas une question d’emplacement ou de structure physique. C’est plutôt par rapport à l’utilisation que vous en faites. Pour qualifier une résidence de secondaire ou de saisonnière, la loi diffère un peu, selon la province où vous habitez au Canada.

Une résidence secondaire est habitée de manière régulière tout au long de l’année, notamment les fins de semaine et durant les vacances. En revanche, la résidence saisonnière est habitée de façon irrégulière, occasionnelle, ou seulement durant certains mois, par exemple, un chalet trois saisons. Dans les deux cas, il n’y a aucune différence lors de la vente.

Qu’en est-il des résidences secondaires que vous n’habitez pas, comme un immeuble locatif ou une maison locative? Ce sont des biens immobiliers, et non des résidences secondaires, considérés comme un investissement et donc comme un revenu.

Avant la vente : comprendre l’impact fiscal de la vente d’une deuxième maison

Vous avez pris votre décision : vous allez mettre en vente votre résidence secondaire. C’est parfait, mais avant de planter la pancarte et de partager la bonne nouvelle avec vos amis, il faut comprendre le calcul de l’impôt sur la vente de votre résidence secondaire, ainsi que les implications fiscales de cette décision.

Comprendre le gain en capital, le taux d’imposition et les exemptions possibles

Le gain en capital correspond à la somme perçue lors de la vente de votre chalet ou de toutes autres résidences.

	Gain en capital = prix de vente – prix d’achat incluant certaines dépenses

Le taux d’imposition est plus élevé lors de la vente d’une résidence secondaire que lors de la vente d’une résidence principale.

Il y a différentes façons de réduire l’impôt à payer sur le gain lors de la vente :

Déduisez les rénovations du prix d’achat dans le calcul du gain en capital (gardez vos factures!)
Soustrayez les dépenses liées à la vente, comme la commission du courtier immobilier
Maximisez vos REER, surtout si vous avez des droits de cotisation inutilisés

Exemple de calcul d’impôt pour la vente d’une résidence secondaire

Prenons l’exemple de Judith, qui a acheté un chalet bien avant la pandémie et l’a payé 125 000 $. Au fil du temps, elle a fait des rénovations (50 000 $), et ce bien immobilier a pris de la valeur.

Judith peut aujourd’hui vendre son chalet 300 000 $.

Le gain en capital se calcule comme suit : prix de vente 300 000 $ - prix d’achat avec rénovations 175 000 $ = 125 000 $

À la vente, Judith réalise un gain en capital de 125 000 $, dont 50 % sont considérés comme un gain imposable, tandis que l’autre 50 % ne l’est pas.

Depuis juin 2024, le taux d’imposition sur les gains a été modifié.

En tenant compte de cette information, disons que Judith a effectué des rénovations majeures sur son chalet et réalise un gain en capital de plus de 250 000 $. Le taux d’imposition sur la première tranche de 250 000 $ sera de 50 %. Quant à l’excédent, le taux d’imposition sera de 66,7 %.

Pour démystifier le tout et bien comprendre la différence d’imposition lors de la vente, voici un tableau comparatif entre l’imposition sur le gain en capital de la résidence principale versus secondaire.

Impôt sur les gains en capital au Québec
Résidence principale
Situation	Impôt à payer
Si c’est la résidence principale depuis l’achat	Aucun impôt à payer sur le gain
Si la propriété est considérée à tour de rôle comme résidence principale et résidence secondaire	Impôt à payer sur une partie du gain
Résidence secondaire
Situation	Impôt à payer
S’il y a des gains de moins de 250 000 $	50 % sont imposables
S'il y a des gains de 250 000 $ et plus	Première tranche de 250 000 $ imposable à 50 % Excédent imposable à 66,7 %

Impacts fiscaux d’une résidence secondaire utilisée pour la location

Lorsque vos enfants étaient jeunes, aller au chalet chaque fin de semaine représentait des moments incroyables. Maintenant qu’ils ont commencé à travailler, vous y allez moins souvent. Qu’à cela ne tienne, ce n’est pas une raison pour laisser cette propriété inoccupée! Faites-en la location, mais sachez qu’il y aura des impacts fiscaux.

Lorsqu’une propriété change de vocation, par exemple si vous décidez de faire la location de votre chalet, c’est un changement d’usage et elle est maintenant considérée comme une source de revenus ou propriété à revenus.

À noter : lors de la vente, que votre deuxième résidence soit locative ou non, vous devrez payer de l’impôt sur le gain en capital (voir le tableau précédent à la section résidence secondaire).

Mais puisqu’elle est maintenant en location et que vous bénéficiez d’un revenu supplémentaire, vous devrez également payer de l’impôt sur ce nouveau revenu (revenu de location moins les dépenses) au taux d’imposition selon le total de vos revenus de l’année (salaire, revenu d’entreprise, de placement et de location). Au même titre qu’un propriétaire d’immeuble locatif.

Raisonnablement, une partie des frais généraux peuvent être considérés comme des dépenses :

Taxes municipales
Assurances
Services publics
Intérêts hypothécaires

Les frais directement liés à la location peuvent être entièrement considérés comme des dépenses :

Publicité
Site Web et autres coûts de marketing
Frais de gestion immobilière
Frais de nettoyage liés à la location de la propriété

Avant de prendre la décision de louer votre résidence secondaire, consultez votre fiscaliste ou votre comptable pour connaître toutes les implications et les exigences.

Afin de rentabiliser votre chalet, ou résidence secondaire, et avant de vous lancer dans cette aventure, prenez connaissance de ces 9 conseils pour louer son chalet sans tracas.

Les étapes clés pour vendre une résidence secondaire

Lorsque vient le temps de mettre en vente votre résidence secondaire, il est important de choisir un courtier immobilier qui connaît bien le secteur. Il pourra ainsi évaluer la valeur de votre propriété en fonction du marché et des propriétés semblables qui s’y sont récemment vendues.

Ensuite, il y a votre contribution : préparez votre résidence. Ça peut aller d’un simple ménage au désencombrement en profondeur, jusqu’à changer quelques luminaires désuets, ou encore repeindre certaines pièces. Si des réparations mineures sont nécessaires, n’hésitez pas à les faire. Bien qu’elles soient simples, ces rénovations et réparations mineures seront payantes et mettront votre propriété en valeur.

Lorsque votre propriété sera affichée sur Centris.ca, n’hésitez surtout pas à la partager sur vos réseaux sociaux. Peut-être trouverez-vous votre acheteur parmi vos connaissances!

Pour comprendre toutes les étapes pour vendre une propriété, consultez notre guide complet sur la vente de propriété.

Documents à préparer pour la vente d’une seconde propriété

Les documents à préparer pour la vente de votre résidence secondaire sont plus ou moins les mêmes que pour toute autre vente d’un bien immobilier.

Certificat de localisation
Déclaration du vendeur (contrats et factures de rénovation, factures d’électricité)
Garanties transférables
Rapports d’inspection
Contrat d’achat
Comptes de taxes
Actes notariés et documents relatifs à l’immeuble
Déclaration de copropriété (si applicable)

Si votre chalet n’est pas raccordé au réseau d’aqueduc ou aux égouts, vous devrez également fournir les résultats des analyses de la qualité de l’eau du puits, ainsi que le plan d’implantation de la fosse septique approuvé par la municipalité. Il faudra aussi ajouter les factures relatives à son entretien.

	Trucs et conseils Si votre résidence secondaire est à plusieurs heures de route, essayez de combiner plusieurs visites d’acheteurs potentiels préqualifiés dans la même journée. Moins de pertes de temps pour tous!

Les coûts associés à la vente d’une résidence secondaire

Outre les impacts fiscaux, il y a des coûts associés à la vente d’une résidence secondaire. Pour la grande majorité, ce sont les mêmes que pour n’importe quelle autre maison à vendre, notamment les frais de notaire et la rétribution du courtier immobilier.

Si votre résidence secondaire est éloignée des grands centres, elle doit probablement être alimentée en eau grâce à un puits artésien, en plus d’avoir un système septique. Ces deux aspects nécessitent des analyses. Prenez les devants et faites-les faire avant même de la mettre en vente.

Pour l’inspection de la maison et les diverses analyses, demandez à votre courtier immobilier si effectuer ces tests supplémentaires en amont et en assumer les coûts est une meilleure stratégie. Ça pourrait éviter des retards ou des négociations de dernière minute pour tous!

	Trucs et conseils Assurez-vous d’avoir en main les factures d’entretien et d’inspection de votre système septique comme preuve qu’ils ont été faits au fil du temps.

Attention au flip de maison

Flipper une maison pour un investissement a été en vogue pendant plusieurs années. Mais attention! Ce n’est pas aussi simple qu’on pourrait le croire. Acheter une maison, qui pourrait être considérée comme une résidence secondaire, et la flipper en la revendant à un prix plus élevé dans un délai relativement court est une opération immobilière assez complexe. Surtout maintenant, avec la taxe anti-flip, qui considère le gain en capital imposable à 100 %. Il faudrait que vous possédiez la propriété depuis plus de 12 mois au moment de la vente pour que cette taxe ne s’applique pas.

Comprendre le processus de la vente d’une résidence secondaire, un gage de réussite

Même si le projet de vendre votre chalet n’est qu’au stade d’idée, maximisez le potentiel de vente de votre résidence secondaire grâce aux judicieux conseils d’un courtier immobilier.

Foire aux questions

1. Qu’est-ce que le changement d’usage d’une propriété?

Lorsqu’une propriété change de vocation, par exemple si vous habitiez votre maison toute l’année et que vous avez décidé de déménager dans votre chalet pour faire la location de cette maison, ça s’appelle un changement d’usage. Cette maison est maintenant considérée comme une source de revenus.

2. Comment faire pour ne pas payer d’impôt sur la vente d’une résidence secondaire?

Il existe ce qu’on appelle l’exemption fiscale pour une résidence principale. Si vous avez désigné votre résidence secondaire comme résidence principale et que vous, votre conjoint ou un de vos enfants l’avez occupée, même pendant une courte période, vous pourriez être exempté du paiement des impôts sur le gain en capital lors de sa vente. Bien entendu, il est conseillé de consulter un professionnel (fiscaliste, comptable, courtier immobilier) avant toute chose.

3. Combien de temps doit-on habiter la résidence principale avant de la vendre?

Au Canada, il n’existe pas de durée fixe ou minimale pour habiter une résidence avant de la vendre. Toutefois, certains paramètres doivent être respectés afin de bénéficier de l’exemption de taxes ou gain en capital.

On entend souvent parler de la règle des 12 mois, qui est en lien avec le flip de maison et la loi anti-flip. La maison doit être votre propriété pour une durée minimale de 12 mois au moment de la vente afin que le profit ne soit pas imposé à 100 %.