L’hypothèque légale : la connaître et… y faire attention !
L’hypothèque légale de la construction est un outil juridique permettant aux constructeurs et aux rénovateurs d’une maison de garantir leur paiement. Pour les propriétaires, elle peut être une bien mauvaise surprise.
Définition de l’hypothèque légale
Quand vous achetez une maison, vous contractez un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière. Cette hypothèque immobilière garantit votre obligation à rembourser le prêt et donne un droit sur votre maison à l’institution qui vous prête. Advenant le cas où vous ne remboursez pas le prêt, celle-ci pourrait se payer en vendant votre maison.
Une hypothèque légale, c’est autre chose. Vous ne donnez pas votre accord pour hypothéquer votre maison. Elle est déterminée par l’effet d’une loi, d’où son nom «hypothèque légale». Selon ÉducaLoi, cette hypothèque peut être appliquée, entre autres, pour des impôts non payés, pour garantir un paiement ordonné par un juge ou pour garantir que ceux ayant participé à la construction ou la rénovation d’une maison (autant les ouvriers, entrepreneurs, architectes et même les fournisseurs de matériaux) soient payés.
De plus, cette hypothèque a priorité sur les autres hypothèques conventionnelles même si celles-ci ont été publiées avant. Elle confère donc à son bénéficiaire un droit prioritaire à celui du prêteur hypothécaire.
Précautions
Lors de l’achat d’une maison, il est important de vérifier que celle-ci est exempte d’hypothèque légale de la construction (HLC). Pour se faire, rendez-vous au Registre foncier du Québec en ligne, en ayant en main le numéro de lot de votre maison. Selon la grille tarifaire en 2023, il y a des frais de 1 $ pour chaque registre consulté. Si c’est le cas, consultez un professionnel du droit pour vous guider pour la suite.
Applications
L’hypothèque légale de la construction est donc un outil juridique pour un entrepreneur si le propriétaire ne le paie pas selon le contrat établi. Plusieurs démarches sont à suivre, mais au final, les effets sur le propriétaire sont les mêmes que s’il ne payait pas son hypothèque immobilière (vente de la maison) à moins qu’il y ait contestation en cour.
Failles et revendications
L’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) déplore l’utilisation abusive de ce droit par de nombreux entrepreneurs en construction. Elle souhaite un changement, notamment lorsque les travaux sont de l’ordre des petites créances. L’ACQC soulève le point qu’une hypothèque légale de construction ne peut pas être contestée à la Cour des petites créances, mais en Cour supérieure, ce qui coûte en général au moins 10000 à 15000 $. Ce qui fait que, souvent, le propriétaire paie l’entrepreneur plutôt que de contester l’hypothèque légale.
Elle relève aussi le fait que lors de l’inscription d’une hypothèque légale au Registre foncier du Québec, aucune vérification n’est faite du bien-fondé de la demande.
Dans un article du journal Le Quotidien, Marc-André Harnois, directeur général de l’ACQC, affirme attendre la mise en place de changements «afin de s’assurer que les propriétaires ne se retrouvent pas coincés avec ce qu’il appelle un entrepreneur “de mauvaise foi”, mais que les entrepreneurs “de bonne foi” se fassent payer».
Statistiques
Selon le document Analyse de données sur l’hypothèque légale de
la construction, il y aurait
un peu moins de 3000 inscriptions annuellement, pour la période du 1er janvier
2015 au 30 novembre 2020. On y apprend aussi que pour le secteur des
consommateurs, c’est 42 % des HLC qui sont inscrites pour un montant de 15000 $ et moins, 52 % pour moins de 20000 $ ou 58 % pour des montants de 25000 $ et moins. Cette donnée démontre, selon l’ACQC, que
les HLC sont des moyens extrêmes pouvant permettre la vente en justice de la
résidence principale d’un citoyen et sont souvent inscrites des montants
dérisoires au vu des conséquences qu’elles ont.
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