25 février 2025

Les questions à poser durant une visite de propriété à vendre

Après avoir scruté des propriétés pendant des mois, vous avez enfin une liste de maisons sélectionnées par votre courtier immobilier. Mais êtes-vous vraiment prêt pour vos visites? Acheter une maison est un projet d’envergure, qui comporte plusieurs étapes. Bien se préparer pour les visites est essentiel afin de maximiser chaque opportunité. Avez-vous une liste de questions à poser, que ce soit aux propriétaires présents ou au courtier immobilier du vendeur? Pour tirer le meilleur parti de vos visites, voici un aide-mémoire avec 42 questions incontournables à poser.

La déclaration du vendeur : un indispensable
Motivations du vendeur
Prix et comparables
Dépenses récurrentes
Intérieur de la propriété
Extérieur de la propriété
Quartier
Autres questions pertinentes
Une liste complète de questions pour bien se préparer

La déclaration du vendeur : un indispensable

Consulter la déclaration du vendeur est la première étape avant de visiter une maison. Ce document est, en quelque sorte, le pedigree de la propriété. D’ailleurs, simplement en le lisant, vous aurez plusieurs réponses à vos questions.

Sachez que la déclaration du vendeur protège aussi bien l’acheteur que le vendeur lors d’une transaction immobilière. Il permet à l’acheteur d’obtenir des précisions quant à l’état de la propriété et au vendeur de se protéger contre d’éventuels recours.

Le vendeur a aussi des obligations, dont celle de divulguer toutes informations importantes sur la propriété. La déclaration du vendeur, bien qu’elle ne soit pas obligatoire dans toutes les transactions immobilières, est fortement recommandée.

Questions à poser concernant les motivations du vendeur

1. Pourquoi le vendeur souhaite-t-il vendre?

Demander au vendeur la raison de la vente est un bon indicateur pour vous, qui vous aidera à comprendre s’il souhaite vendre rapidement ou non. Une information vitale et profitable lors de la négociation.

2. Est-ce qu’il y a déjà eu des offres?

Bien qu’au Québec, on ne peut pas connaître le prix des autres promesses d’achat, c’est tout de même une question intéressante pour savoir si vous avez de la compétition.

3. Depuis combien de temps la propriété est-elle sur le marché?

Si la propriété est sur le marché depuis un certain temps, lorsque vous ferez votre offre d’achat, peut-être que le vendeur sera plus enclin à négocier le prix afin de pouvoir vivre d’autres aventures. À noter qu’une maison haut de gamme peut avoir des délais de vente plus longs, ce qui n’est pas nécessairement un indicateur de problèmes cachés.

	Trucs et conseils Pour connaître les délais de vente moyens , consultez la section Statistiques immobilières de Centris.ca.

Questions à poser concernant le prix et les comparables

4. Qu’est-ce qui explique le prix fixé?

Demander au vendeur de justifier le prix de sa propriété est légitime. Le courtier s’est probablement basé sur les comparables immobiliers du quartier, l’évaluation municipale ou la valeur marchande, peut-être qu’un professionnel a effectué cette évaluation. Demandez à voir cette dernière si c’est le cas.

	Trucs et conseils Pour connaître le prix médian des propriétés selon le quartier souhaité, consultez Centris.ca.

5. Quelle est l’évaluation municipale de la propriété?

L’évaluation municipale ne fait pas uniquement état de la valeur du bâtiment, mais du terrain aussi. Saviez-vous que l’évaluation de la valeur marchande diffère de l’évaluation municipale? La valeur marchande suit l’évolution du marché immobilier alors que l’évaluation municipale est effectuée par la ville afin de fixer le montant des taxes foncières. Cette dernière est une estimation et ne permet pas de déterminer exactement la valeur d’une propriété.

6. Qu’est-ce qui est inclus et exclu dans la vente de la propriété?

Connaître les inclusions et les exclusions pour la maison est nécessaire. Mine de rien, c’est un outil de négociation! Vous saurez ainsi quoi inclure dans votre offre d’achat.

7. En quelle année la maison a-t-elle été construite?

Connaître l’âge de la propriété, son année de construction, donne des indices sur les normes de construction de l’époque. Il va sans dire que c’est une information non négligeable avant d’acheter.

Questions concernant les dépenses récurrentes

8. Quels sont les frais annuels pour la maison : l’eau chaude, l’électricité, la climatisation et le chauffage?

Les frais d’électricité, donc de climatisation et de chauffage, sont un bon indicateur de l’isolation et de l’efficacité énergétique de la propriété.

	Trucs et conseils Vous pouvez aussi consulter l’estimateur d’Hydro-Québec vous-même pour avoir le portrait énergétique d’une maison.

9. Quel est le coût de l’assurance habitation?

Bien que le prix de l’assurance habitation peut différer d’une personne à l’autre en raison de plusieurs facteurs, ça vaut le coup de poser la question. Vous pouvez également appeler votre assureur et, avec les informations que vous connaissez, lui demander de faire une estimation du coût de l’assurance pour cette habitation.

10. À combien se chiffre les taxes municipales et scolaires?

Le vendeur peut vous fournir les comptes de taxes municipales et de taxes scolaires lors de votre visite. Vous pouvez également vous renseigner avant celle-ci en consultant le site web de la municipalité et celui du centre de services scolaires.

11. À combien s’élèveront les droits de mutation immobilière?

Bien entendu, le vendeur ne pourra pas vraiment vous aider avec cette question, mais vous pourrez trouver la réponse et connaître le montant de la taxe de bienvenue avant de faire une offre.

12. À combien s’élèvent les frais de copropriété, si applicable?

Une excellente question à poser lors de la visite d’un condo. Combien y a-t-il dans le fonds de prévoyance et quels sont les travaux à faire bientôt dans l’immeuble sont également des questions importantes auxquelles répondre avant de faire une offre d’achat sur une copropriété.

13. Est-ce qu’il y a d’autres frais annuels à considérer?

Certains propriétaires ont opté pour la location du réservoir à eau chaude, ce sont des frais annuels ou mensuels qui s’ajoutent. Si la propriété a un système septique indépendant, vous devrez faire la vidange de la fosse septique chaque année ou aux deux ans. Les frais pour une maison sont nombreux, notamment pour l’entretien, que ce soit avant, pendant ou après l’achat.

14. Quels sont les coûts de déneigement?

Demandez au propriétaire s’il fait affaire avec un déneigeur et combien ça coûte pour la saison hivernale. Est-ce qu’il y a plus d’une entreprise de déneigement?

Questions concernant l’état de l’intérieur de la propriété

15. Est-ce que la maison a subi des dégâts majeurs au cours des dernières années? Quelles ont été les réparations?

Demandez au vendeur l’historique de la maison, une propriété n’est jamais à l’abri de dommages. Ce qui est important, c’est comment ils ont été traités. Les dégâts possibles sont nombreux : infiltration d’eau dans le toit, dégâts d’eau à la suite d’une inondation, feu de cuisine, bris d’une fenêtre, etc.

16. Est-ce que cette propriété se situe dans une zone inondable?

Si la maison a déjà subi une inondation, peut-être est-elle située dans une zone à risque. Renseignez-vous en consultant la carte des zones inondables.

17. Est-ce que des fissures dans la fondation ont déjà été observées?

Simplement en observant la fondation, on peut déceler si une fissure est passive ou active. L’inspection préachat prend ici tout son sens, puisque ce professionnel pourra vous guider dans l’éventualité d’un problème de fondation plus important.

18. Est-ce que la propriété a déjà été déclarée positive pour le radon, l’amiante ou la pyrite?

Si c’est le cas, comment le vendeur a-t-il réglé la situation? Vous aurez besoin de preuves de ce qui a été fait (facture, documents, inspection).

19. Est-ce que la maison a déjà été infestée par des rongeurs ou des insectes?

Si oui, demandez au vendeur ce qui a été fait. Expliquez-lui que vous aurez besoin de preuves que le problème a été pris en charge avant de faire une offre.

20. Qu’est-ce que la précédente inspection a révélé comme points d’amélioration?

Si une inspection a déjà été effectuée, demandez à voir le rapport. Est-ce que les points à améliorer soulevés par l’inspecteur ont été réglés?

21. Y a-t-il parfois de la condensation dans les fenêtres?

Si les fenêtres embuent parce que le thermos n’est plus bon, quel est le coût de remplacement? Peut-être que le vendeur s’est déjà renseigné et qu’il a une estimation d’une entreprise. Demandez-la-lui ou renseignez-vous par vous-mêmes. De plus, si les fenêtres sont encore d’origine, c’est un bon point à négocier lors de l’offre d’achat, puisque changer la fenestration complète d’une maison est coûteux.

22. Est-ce que l’isolation de la maison semble efficace?

L’efficacité énergétique d’une maison est importante, puisque vos frais reliés au chauffage ou à la climatisation seront importants dans le cas où l’isolation est déficiente. Un signe à surveiller : les glaçons qui se forment autour de la toiture indiquent qu’il manque d’isolant. Si certaines pièces semblent froides l’hiver ou chaudes l’été, peut-être que l’isolation est aussi à revoir. Même chose si les murs sont froids au toucher ou qu’il y a des courants d’air. Discutez-en avec le vendeur.

23. Le chauffe-eau est de quelle année?

Information importante puisqu’un chauffe-eau a une durée de vie d’environ 10 ans. D’ailleurs, certaines compagnies d’assurances demandent à le faire changer à la fin de sa vie, sinon le dégât d’eau causé par lui ne sera pas couvert.

24. La plomberie date de quelle année?

Quels sont les matériaux utilisés? Les maisons construites avant 1980 peuvent comporter des tuyaux de fer, d’acier galvanisé ou de cuivre, qui ne sont plus aux normes actuelles. Le PVC ou le PEX sont les matériaux utilisés de nos jours, car ils présentent moins de risques de bris, comme ils ne corrodent pas. Est-ce que des travaux récents ont été effectués, et par qui? La plomberie dans une maison est importante, et un risque non négligeable de dégât d’eau dans le cas où elle a été mal faite ou si elle est trop vieille.

25. Le système électrique date de quelle année?

Demandez à voir le panneau électrique pour savoir s’il est en bon état et conforme aux normes en vigueur. Quelle est sa puissance? Reste-t-il de la place pour brancher un spa? Des réponses qu’un inspecteur pourra également vous donner.

26. Quel est le type de chauffage dans la maison?

Il existe différents types : chauffage à eau chaude, au mazout, électrique, au gaz, au bois, un système central ou une thermopompe. S’il y a un foyer, est-il conforme aux exigences des assurances? La cheminée a-t-elle été ramonée à la fin de la saison hivernale? Demandez une copie de la dernière facture.

27. Est-ce qu’il y a déjà eu de la moisissure sur les murs?

Une question très pertinente sachant que la qualité de l’air est importante dans une maison. Quelle était la source et comment cela a été réglé? N’hésitez jamais à questionner le vendeur. Après tout, c’est peut-être votre future maison.

	Trucs et conseils Attention, si on vous dit que la moisissure a été enlevée en la lavant et la couvrant avec de la peinture, c’est un immense drapeau rouge à ne pas ignorer. Le problème doit être traité à la source, sinon il reviendra.

28. Est-ce qu’il y a un échangeur d’air?

Un échangeur d’air offre plusieurs avantages, notamment l’amélioration de la qualité de l’air intérieur en éliminant les polluants, la régulation de l’humidité pour prévenir la condensation et les moisissures, ainsi que la réduction des coûts énergétiques grâce à la récupération de chaleur. Ce système peut également prévenir l’accumulation de CO2 dans les maisons hermétiques.

29. Des rénovations ont-elles eu lieu au cours des années?

Une pièce ajoutée, un deuxième garage, la rénovation complète de la cuisine et la salle de bain sont toutes des rénovations majeures. Demandez où le mur porteur se situe et s’il a été modifié lors de ces rénovations. Au Québec, légalement, il faut faire appel à un ingénieur lorsqu’on souhaite modifier un mur porteur, donc vérifiez si cela a été fait. Refaire le système électrique ou la plomberie sont aussi des rénos d’envergure. Pour tout cela, demandez à voir les factures et aussi les garanties.

Questions concernant l’état de l’extérieur de la propriété

30. Quel est l’état de la toiture et l’année d’installation?

La mousse, le bardeau relevé, etc. sont facilement observables à l’œil nu. Toutefois, si le toit a été refait dernièrement, demandez la facture pour connaître les détails et la garantie.

	Trucs et conseils La durée de vie moyenne de la toiture est d’environ 20 à 30 ans et son coût moyen de remplacement oscille entre 6 $ et 30 $ du pied carré selon les matériaux utilisés.

31. Quel est l’état du revêtement extérieur et l’année d’installation?

Comme pour la toiture, les signes de vieillissement du revêtement extérieur se voient à l’œil nu : mortier qui s’effrite, peinture écaillée, l’usure du PVC, etc.

	Trucs et conseils La durée de vie moyenne du revêtement extérieur est d’environ 20 à 30 ans et son coût moyen de remplacement dépend des matériaux utilisés, si vous remplacez l’entièreté ou si vous faites faire seulement quelques réparations.

32. Est-ce que de l’eau s’accumule sur le terrain?

Si de l’eau s’accumule à certains endroits, cela pourrait indiquer un terrain gorgé d’eau nécessitant un drainage. Le drain français, qui a généralement une durée de vie de 20 ans, peut perdre son efficacité au fil du temps, soit en raison de son âge, soit en raison d’obstructions. Un taux d’humidité élevé au sous-sol peut aussi être signe que le drain français ne fonctionne plus adéquatement. Si la maison a été construite avant 1960, il est possible qu’elle ne dispose tout simplement pas de drain. Demandez l’âge du drain, et vérifié s’il a été inspecté récemment.

33. Quelles sont les limites du terrain?

Le terrain est clôturé, c’est génial, mais à qui appartiennent les clôtures et la haie? Est-ce qu’il y a une servitude sur le terrain? Pour connaître les limites de la servitude sur une propriété, consultez un arpenteur ou demandez le certificat de localisation au vendeur. Vous pourrez ainsi constater où sont les limites. D’ailleurs, l’assurance titres peut vous venir en aide dans certains cas.

34. Est-ce que le cabanon, le patio, le balcon et la piscine sont sécuritaires et conformes aux règlements municipaux?

Il est toujours possible de contacter le service d’urbanisme de la municipalité afin de vérifier que tout est sécuritaire et de vous assurer que les demandes de permis ont été faites lors de ces ajouts.

Questions concernant le quartier

35. Comment pourrait-on décrire le quartier?

Faire parler le vendeur sur son quartier vous donnera plusieurs informations. Est-ce un endroit calme, majoritairement habité par de jeunes familles avec des enfants, des retraités, etc. Demandez aussi ce qui se trouve à proximité : arrêts d’autobus, parcs, usines, écoles, commerces, rues passantes, etc.

36. Comment sont les voisins immédiats?

C’est toujours intéressant de connaître l’opinion du vendeur sur ses voisins. Cela dit, il faut en prendre et en laisser.

37. Est-ce que la rue est desservie par la ville (dans le cas d’un chalet, par exemple)?

Visitez le site de la municipalité pour découvrir les règlements de stationnement sur la rue ou encore le déneigement.

38. Est-ce qu’il y a une présence de bruit importante?

Sans nécessairement le demander au vendeur, vous pouvez regarder, avec l’adresse de la résidence, s’il y a un chemin de fer, un aéroport ou toute autre source de bruits. En consultant les propriétés sur Centris.ca, vous pouvez activer l’option Style de vie - Silencieux, ce qui affichera un score de 1 à 10 sur les fiches de propriété de votre recherche. Un score de 10 indique que la propriété se situe dans un environnement calme avec peu de sources de bruit à proximité, tandis qu’un score de 1 indique la présence de sources de bruit, comme pour une propriété en plein centre-ville. Cela peut être un critère précieux pour choisir un endroit qui correspond à vos préférences en matière de tranquillité!

Autres questions pertinentes

39. Est-ce que la ville permet un agrandissement de maison sur le lot?

Pour obtenir cette information, mieux vaut contacter l’urbanisme de la ville.

40. Est-ce qu’il y a déjà eu une mort dans la propriété?

Le courtier immobilier du vendeur doit mentionner si un décès a eu lieu dans la propriété, que ce soit un décès accidentel ou non. Si le vendeur n’a pas de courtier, il n’est pas tenu de le divulguer, à moins que vous posiez la question directement et qu’il soit au courant.

41. Est-ce que la propriété a déjà fait l’objet d’une culture de cannabis (risque de moisissures)?

Tout comme pour un décès, la culture de cannabis dans une propriété doit être divulguée par le courtier.

42. Combien de stationnements sont inclus, dans le cas d’un condo, et combien sont disponibles pour les visiteurs?

Excellente question à poser au vendeur. S’il n’y a pas assez de places disponibles, demandez-lui aussi s’il est possible de louer une place de stationnement supplémentaire à un autre propriétaire.

Une liste complète de questions pour bien se préparer

Vous êtes maintenant bien équipé pour visiter autant de maisons à vendre que vous le voulez. Bien entendu, être préparé et avoir en main une liste de questions ne remplacera jamais l’expertise et le soutien d’un courtier immobilier et d’un inspecteur de maison. Faites un tour sur le site Centris.ca pour ajouter d’autres maisons à visiter en fin de semaine!