Prix moyen des logements à Montréal en 2024

Alors que la métropole continue d'attirer de nouveaux résidents, la recherche de logement demeure l'une des préoccupations principales pour de nombreux individus et familles. Cette quête, souvent accompagnée d'une multitude d'autres dépenses liées à la vie quotidienne, souligne l'importance de comprendre les coûts moyens des appartements à Montréal.

Centris a collaboré avec Zipplex, qui offre un outil spécialisé dans l’observation du loyer marchand au Canada, pour vous présenter un survol du marché locatif. Leurs analystes ont effectué une étude complète des données du premier trimestre de 2024 pour présenter les prix moyens des logements par secteur de Montréal et les variations de prix. L'objectif était de cerner les facteurs sous-jacents qui influent sur les prix afin de vous guider dans votre décision de logement, que ce soit pour choisir votre futur quartier ou pour planifier votre budget.

Faits saillants du marché locatif de Montréal

• Le loyer marchand global sur l’ile de Montréal se situe à 1 639 $ au 1^er trimestre 2024.
• Hausse de 4,57 % par rapport au dernier trimestre de 2023.
• Abordabilité plus grande dans les logements de petite dimension.
• Les quartiers les plus abordables sont Montréal-Nord, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles, Dorval et Anjou.
• Les quartiers présentant les prix moyens les plus élevés sont Outremont, Ville-Marie et Sud-Ouest, suivis de près par le Plateau-Mont-Royal (5 ½).

Évolution du coût moyen du loyer en 2024

Le loyer marchand moyen a progressé pour un 10^e trimestre consécutif à Montréal, soit depuis la période de maintien vécue durant la Covid-19. Avec une moyenne de 1 639 $ pour la période du 1^er janvier au 31 mars 2024, il s’agit d’une hausse de 4,57 % comparativement au dernier trimestre de 2023, et de 17,85 % comparativement à la même période l’an dernier.

Cette hausse fut plus importante pour les unités avec trois chambres (5,30 %), et plus modérée pour les logements d’une chambre (0,84 %). En somme, les prix moyens des unités offertes au marché ont été de respectivement 1 423 $, 1 803 $ et 2 143 $ pour les appartements d’une, deux et trois chambres.

Ce qui ressort également des statistiques et analyses faites par Zipplex, ce sont les écarts de prix entre les types de logements. Prenons le cas d’un locataire occupant une unité d’une chambre et d’un autre résidant dans un logement comportant deux chambres. Si les deux locataires veulent déménager vers un logement comportant une chambre de plus, le 1^er locataire se retrouvera à payer un coût additionnel plus grand que le 2^e.

En effet, le loyer marchand moyen des logements d’une chambre n’augmente pas à la même vitesse que celui des logements avec deux chambres, signe d’une abordabilité davantage présente dans les logements plus petits.

Les quartiers les plus abordables et les plus difficiles d’accès

Les secteurs de Montréal-Nord, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles, Dorval et Anjou sont en tête de liste en matière d’abordabilité sur l’ensemble de l’île de Montréal. Les secteurs de LaSalle (3 ½) et Saint-Léonard (4 ½) sont aussi parmi les moins chers considérant les loyers demandés pour les appartements de dimensions similaires offerts au marché.

À l'opposé, les secteurs d’Outremont, Ville-Marie et Sud-Ouest sont les plus dispendieux en termes de location, suivis de près par le Plateau-Mont-Royal (5 ½).

Facteurs expliquant les différences géographiques des prix moyens

Ce qui fait qu’un secteur comme Montréal-Nord est plus abordable qu’un autre secteur comme Ville-Marie est principalement dû à l’état des logements (taille, âge et caractéristiques des immeubles) et aux emplois dans le secteur. Cela ne veut pas dire qu’un secteur est nécessairement de moins bonne qualité simplement parce qu’il est plus abordable.

Notons que le transport en commun omniprésent sur l’île facilite grandement les déplacements et rend donc plus accessibles les secteurs n’étant pas considérés comme des pôles d’activités économiques centraux.

Perspectives : l’importance d’ajouter des unités au marché pour améliorer l’accès à la propriété 

«	Lorsqu’il est question de loyer marchand, il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’abord et avant tout d’un échantillon de l’offre totale.
	Steven Gingras, Analyste, Zipplex

Steven Gingras souligne une notion essentielle concernant le loyer marchand. Ce niveau ne représente qu'une fraction de l’inventaire total de logements. Il est crucial de reconnaître que l'ensemble des logements disponibles sur le marché varie d'une année à l'autre, influencé significativement par les nouvelles constructions et les dynamiques de migration de la population.

De nouvelles constructions auront tendances à créer ce qu’on appelle un effet de ruissellement. Nonobstant les ménages immigrants, lorsqu’un logement se libère ou arrive sur le marché, cela peut amener un autre logement à se libérer via la transition d’un ménage locataire entre son foyer actuel et le nouveau qu’il occupera. Ce nouveau logement disponible peut à son tour entraîner le départ d’un autre ménage locataire, et ainsi de suite. Cette séquence de déménagements illustre l'effet de ruissellement.

Si en théorie, cet effet est plausible, il y a en réalité plusieurs obstacles et limites à ce que l’enchaînement de déménagements se produise. La création de logement est l’un de ces facteurs, puisqu’une absence de nouvelles habitations met une pression considérable sur l’offre existante pour combler à la fois les mouvements à même le secteur et l'arrivée de nouveaux ménages. Cette pression se traduit par une grande demande pour un même logement disponible, ce qui a pour effet d’en décourager plusieurs dans leur quête d’un nouveau foyer.

Ce n’est pas pour rien que le taux de rotation, soit le pourcentage de locataires qui quittent une propriété pendant une période de temps spécifique, est en baisse au Québec. Lorsque confronté à la difficulté de louer un logement, un ménage ayant pourtant le désir ou la nécessité de déménager pourrait choisir de rester à son emplacement. C’est pourquoi la construction de logement est très importante.

Étudier des exemples passés

Pour démontrer l'impact d’une plus grande disponibilité de logements sur le marché, il suffit de prendre la période comprise entre le 1^er juillet 2020 et le 30 juin 2021. Durant cet intervalle d’un an, Montréal connaissait une vague d’exode plus prononcée que les années précédentes en raison de la pandémie. L’immigration avait également été mise en pause, si bien que la population québécoise n’avait crû que de 5 115 personnes en un an.

Le contexte est certes différent de celui d’aujourd’hui, mais il n’en demeure pas moins intéressant de se pencher sur les indicateurs de marché. Durant ces 4 trimestres, la disponibilité des logements à Montréal a grimpé en flèche, tout comme les mises en chantier et les achèvements. À l’image de la population stagnante, le loyer marchand moyen est resté stable. Lors du 2^e trimestre de 2020, il s’élevait à 1 194 $, et un an plus tard, il se retrouvait à 1 192 $.

Voilà un bon exemple de l’effet de ruissellement et de son impact sur le loyer. Bien sûr, d'autres facteurs doivent être pris en considération dans ce genre d’analyse, mais cet exemple permet de démontrer comment l’ajout de logement peut être bénéfique au marché.

La tendance à la hausse des prix à Montréal, un cas isolé?

Cet article met l’accent sur la métropole, mais la situation est similaire pour le reste du Québec. Entre les premiers trimestres de 2023 et 2024, le loyer marchand moyen a bondi de 19,6 %, pour s'élever à 1 328 $, soit un écart de 311 $ avec la ville de Montréal. Toutefois, alors que les autres municipalités de la province semblaient rattraper la ville de Montréal entre le 1^er janvier 2020 et le 31 mars 2022, l’écart se creuse depuis. Au 1^er trimestre de 2022, le reste du Québec accusait un retard de 238 $ sur la métropole.

Le développement du transport en commun, notamment via le REM, va certes permettre une meilleure mobilité pour les ménages désirant s’installer en périphérie de Montréal. Mais les problèmes actuels touchent vraisemblablement plus la grande ville. C’est pourquoi l’ajout de logements devient important afin de réduire la pression à la hausse sur les prix. Avec un recul de 6 % des mises en chantier au premier trimestre de 2024 comparativement à celui de l’an dernier, il faudra patienter encore avant de voir un regain dans la RMR de Montréal.

Rechercher un appartement selon ses besoins 

L’analyse approfondie du marché locatif de Montréal révèle un paysage diversifié en termes de coûts moyens, d'évolution et d'abordabilité des quartiers. Alors que certains quartiers offrent des options plus accessibles pour les locataires, d'autres présentent des coûts plus élevés qui peuvent être prohibitifs pour certains. Il est crucial pour les gens en recherche d’appartement de prendre en compte ces variations et de trouver un équilibre entre leurs préférences personnelles, leur budget et la localisation souhaitée.

Que vous soyez en recherche d’appartement, de condos ou de maisons à louer, trouvez la propriété à louer idéale dès aujourd’hui sur Centris.ca.

Note concernant la méthodologie de l’étude

Afin de dresser les statistiques présentées ci-haut, Zipplex a observé l’ensemble de l’offre de logements disponibles au cours des périodes de temps utilisées à travers cet article. Seule l’offre locative moyenne a été considérée, ce qui signifie que les unités neuves ou les condos locatifs ont été écartés de l’analyse. Les valeurs extrêmes ont également été retirées de l’étude, en respectant un intervalle de confiance de 90 %. Finalement, Zipplex n’a pas présenté de valeurs pour les secteurs dont la donnée était manquante ou les résultats étaient jugés non fiables.

À propos de Zipplex

Zipplex est un outil innovateur et performant conçu pour vous permettre de rapidement savoir quels sont les loyers offerts au marché dans vos secteurs. La plateforme unique vous permet de garder un œil sur tout ce qui a trait à l’immobilier locatif dans votre entourage, améliorant ainsi votre prise de décision. L’offre Zipplex se distingue par deux services : l’outil d’analyse et la firme-conseil CTRL.

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