5 mars 2025

Pyrite dans la maison : causes, tests et solutions

Au Québec, la présence de pyrite et de pyrrhotite peut causer des dommages importants aux bâtiments, surtout ceux construits il y a 40 à 50 ans. Comment savoir si une propriété est à risque? Quels tests peuvent détecter la pyrite dans une maison? Quelles sont les mesures à prendre? Que vous soyez acheteur, propriétaire ou vendeur, cet article vous donnera des conseils utiles sur la pyrite en vue de protéger votre santé et votre investissement immobilier.

Fissure dans les fondations

Qu’est-ce que la pyrite et comment se forme-t-elle?

Selon la Régie du bâtiment du Québec, la pyrite est un minéral présent dans le remblai utilisé lors de la construction d’une maison. En présence d’humidité et d’oxygène, cette roche sédimentaire subit une réaction chimique, formant de l’acide sulfurique et parfois du gypse. Ce dernier, en cristallisant, fait éclater la pierre, ce qui provoque un gonflement du remblai.

Avec le temps, la pression fait craquer et effriter le béton, notamment sous les dalles des garages et des sous-sols. La pyrite abîme les fondations et peut causer des dommages intérieurs aux éléments porteurs et aux revêtements de sol. Ce phénomène évolue lentement et devient visible après environ 10 ans. C’est pourquoi les maisons âgées de 40 à 50 ans sont les plus touchées.

La pyrrhotite, quant à elle, est un minéral de sulfure de fer dont la couleur varie du jaune-bronze au noir. Elle peut endommager le béton en provoquant des fissures lorsqu’elle est présente sous forme de lamelles.

	Trucs et conseils Avant de construire un immeuble, le sol n’est pas toujours plat. Pour y remédier, on utilise un remblai, une couche de matériau servant à niveler le terrain. À moins d’opter pour un remblai certifié « DB » (dalle de béton), il est possible que celui-ci contienne des minéraux nuisibles, comme la pyrite ou la pyrrhotite.

Quelles sont les conséquences de la pyrite?

La présence de pyrite ou de pyrrhotite peut entraîner des détériorations importantes, comme des fissures, un soulèvement du béton et, à long terme, des dommages structurels. Ces problèmes peuvent engendrer une dépréciation de la valeur marchande d’une propriété et compliquer l’accès au financement hypothécaire, dissuadant ainsi les acheteurs potentiels. Les institutions financières peuvent également être réticentes à accorder un prêt pour un bâtiment affecté, et les compagnies d’assurance peuvent refuser de couvrir les dommages liés à la pyrite.

Avant toute transaction immobilière, il est essentiel de bien s’informer sur les tests permettant de détecter la pyrite et d’en comprendre les coûts. En présence de pyrite confirmée, il est recommandé de régler les problèmes de fondation le plus tôt possible, ce qui évitera des négociations difficiles. De plus, sachez que toute information connue sur la présence de pyrite dans une maison doit être inscrite dans la déclaration du vendeur.

Quelles sont les zones et les villes à risque?

De nombreuses études ont permis d’identifier certains facteurs communs aux propriétés touchées par la pyrite. Deux d’entre eux se démarquent particulièrement :

1. L’année de construction

Les propriétés construites dans les années 1980 sont les plus touchées, mais des cas ont été observés avant 1970 et après 1998.

2. La provenance des matériaux

Certaines zones à risque sont plus touchées que d’autres. Sur la Rive-Sud de Montréal, on peut citer les régions allant de Châteauguay à Varennes, en passant par le fleuve Saint-Laurent jusqu’à la rivière Richelieu, sans oublier l’est de l’île, y compris Rivière-des-Prairies, Pointe-aux-Trembles, Repentigny, ainsi que l’ouest de l’île, comprenant Lachine, Dorval, Dollard-des-Ormeaux, Pointe-Claire, Kirkland, Pierrefonds-Roxboro, Beaconsfield. Toutefois, c’est en Montérégie que le problème est le plus répandu, en raison de la présence de carrières ayant fourni des remblais contenant de la pyrite.

Des classifications ont été établies pour évaluer le niveau de risque associé aux villes et aux quartiers québécois les plus à risque selon un indice pétrographique de potentiel de gonflement (IPPG).

Indice pétrographique de potentiel de gonflement (IPPG)
Résultat obtenu	Niveau de risque
0 à 20	Faible
21 à 40	Faible à moyen
41 à 60	Moyen à élevé
61 à 80	Élevé
81 à 100	Extrêmement élevé

Si vous envisagez d’acheter une maison qui correspond à ces critères, demandez qu’un test de pyrite soit effectué lors de l’inspection préachat. Une simple inspection visuelle n’est pas suffisante pour détecter la présence de pyrite. Il est conseillé de procéder à des évaluations des matériaux de remblai, de la dalle et du sol. Le coût moyen se situe autour de 350 $ et est généralement à la charge du vendeur.

Quels sont les indices généraux de la présence de pyrite dans une maison?

Voici quelques indices qui peuvent indiquer la présence de pyrite dans une maison :

Réaction de sulfatation : une action progressive qui affaiblit le béton.
Niveau d’humidité élevé dans le sous-sol : une conséquence occasionnée par des fissures dans le béton.
Poussière blanche autour des fissures : un signe de cristallisation du sulfate.
Portes qui coincent : une légère déformation des structures peut en être responsable.
Fissures dans les murs de fondation : un indice d’une pression sur le béton.
Planchers qui se dénivellent : un effet du gonflement du remblai ou d’un affaissement de la dalle de la maison.

Acheteurs : pourquoi faire un test de pyrite avant d’acheter?

Avant de signer une promesse d’achat, posez des questions lors de la visite pour identifier les indices de problèmes potentiels liés à la pyrite. Une analyse approfondie du remblai peut vous aider à prendre une décision éclairée.

Lors d’une transaction immobilière, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) recommande aux courtiers de faire appel à des laboratoires suivant la méthodologie CTQ M-200. Le test de pyrite n’est pas obligatoire, mais c’est la seule méthode reconnue pour inspecter les éléments concernés et analyser les remblais.

	Trucs et conseils L’achat d’une maison implique plusieurs frais à prévoir avant, pendant et après la transaction. Une fois le rapport du test de pyrite entre les mains, vous serez en mesure de déterminer avec certitude si la propriété qui vous intéresse est affectée et quelles mesures prendre.

Vendeurs : comment détecter la pyrite dans sa maison?

Les dommages causés par la pyrite apparaissent progressivement, avec des mouvements estimés entre 1 et 5 mm par année. Après quelques années, la réaction s’arrête, mais il est parfois difficile de déceler le problème à ses débuts et d’évaluer les répercussions sur la qualité de vie.

Si vous suspectez la présence de pyrite dans votre maison, suivez ces étapes :

Faites l’inventaire des fissures visibles.
Mesurez et photographiez régulièrement les fissures.
Ajoutez des repères pour mieux observer leur progression.
Notez la date, la température intérieure et extérieure à chaque observation.

Si les fissures s’élargissent rapidement, il est recommandé de réaliser un test de pyrite auprès d’un laboratoire spécialisé. Les experts procéderont d’abord à un relevé des dommages apparents, puis effectueront un prélèvement d’échantillons de la dalle et du remblai. Ces échantillons seront ensuite soumis à des analyses pour déceler la présence et la concentration de pyrite.

	Trucs et conseils Selon l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC), la norme CTQ-M100 vise à certifier la qualité non gonflante des remblais utilisés en construction, mais elle n’est pas obligatoire. Si la maison a plus de 10 ans, il peut être judicieux de faire analyser le remblai, y compris sous la dalle de garage, pour évaluer son potentiel de gonflement (IPPG).

Comment enlever la pyrite?

Aucun procédé ne permet de neutraliser l’oxydation du minéral. Pour éliminer la pyrite, il faut retirer la dalle de béton, creuser le remblai contaminé jusqu’à la semelle des fondations et couler une nouvelle dalle avec du remblai certifié « DB ».

Avant de commencer les travaux, évaluez l’étendue des dommages. Le gonflement du remblai est un processus chimique qui s’arrête après un certain temps, il n’est donc pas toujours nécessaire de procéder à une excavation. Cette solution est durable, mais représente un investissement important.

Combien coûte le retrait de la pyrite?

Le prix pour enlever la pyrite varie selon l’ampleur des tâches et la quantité de remblai à retirer. En moyenne, les travaux durent d’une à quatre semaines. Un sous-sol entier est plus coûteux à traiter qu’un garage en raison de l’excavation et du remblai nécessaires.

Si vous envisagez ces travaux, il est essentiel de bien choisir votre entrepreneur en rénovation.Que ce soit pour établir un budget ou organiser les différentes étapes de votre projet, consultez notre Guide complet sur la rénovation de maison afin de mieux planifier vos travaux.

Programmes d’aide, subventions et garanties

Si vous êtes confronté à un problème de pyrite ou de pyrrhotite, vérifiez si vous êtes couvert par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Attention! Celle-ci expire cinq ans après la réception de votre maison ou de votre copropriété.

Les programmes d’aide à la rénovation RénoRégion ou RénoClimat pourraient également vous aider. Informez-vous aussi auprès de votre ville pour savoir s’ils offrent une aide financière pour les propriétaires touchés.

Concernant la pyrrhotite, le gouvernement du Québec soutient les propriétaires de bâtiments résidentiels grâce au Programme Pyrrhotite. Ce programme couvre 75 % des frais admissibles reconnus, jusqu’à concurrence de :

75 000 $ si le bâtiment n'est pas couvert par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
15 000 $ si le bâtiment est couvert par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, mais que les travaux de remise en état des pièces situées au sous-sol ne sont pas couverts par ce plan.

	Trucs et conseils Au Québec, il n’y a pas de délai pour intenter une action en justice pour vice caché. On peut poursuivre quelqu’un pour un événement survenu 30, 40 ou 50 ans après la construction d’une maison. Tous les anciens propriétaires peuvent poursuivre le propriétaire précédent. C’est ce qu’on appelle une cascade de poursuites judiciaires. Toutefois, il existe un délai pour avertir le vendeurune fois le vice caché découvert.

Travailler avec un courtier pour plus de protection

Faire appel à un courtier immobilier pour acheter ou vendre une maison en zone à risque de pyrite offre une protection supplémentaire. Comme l’exige l’OACIQ, les courtiers doivent informer leurs clients des risques liés à la pyrite et des conséquences potentielles, en plus de leur recommander les bonnes actions à entreprendre. Ils doivent aussi divulguer toute information connue sur la présence de pyrite, même si aucun problème n’est visible.

Si un doute subsiste, le courtier peut recommander une analyse pour confirmer la présence de pyrite. Si des traces sont confirmées, des correctifs devront être apportés ou le prix de vente ajusté. Il veillera aussi à ce que l’acheteur obtienne le rapport d’expertise, quels que soient ses résultats.

Enfin, le courtier pourrait suggérer d’inclure une condition d’expertise dans l’offre d’achat. Toutefois, il ne peut pas ajouter une clause précisant un seuil permettant à l’acheteur de se désister, car il n’a pas l’autorité pour le faire et cette donnée est insuffisante pour évaluer les risques.

Vendre ou acheter une maison avec de la pyrite : il existe des solutions!

La pyrite, surtout présente dans certaines maisons âgées de 40 à 50 ans, peut endommager les fondations et diminuer la valeur d’une propriété. Heureusement, il existe des solutions pour prévenir et corriger ce problème. Que vous soyez propriétaire, acheteur ou vendeur, il est crucial de s’informer, de tester et d’agir rapidement en cas de détection.

À la recherche d’une nouvelle propriété? Faites équipe avec un courtier immobilier pour vous guider et éviter les désagréments liés à la pyrite ou à la pyrrhotite. Il saura identifier les signes à surveiller et vous aider à faire un choix éclairé.

Foire aux questions

1. La pyrite est-elle dangereuse pour la santé?

Selon le Département de santé publique de la Montérégie, la pyrite ne produit qu’une petite quantité d’acide sulfurique. Bien qu’elle soit inoffensive, elle peut causer des fissures dans les sous-sols, ce qui augmente l’humidité. Les moisissures se développent alors, ce qui affecte la qualité de l’air. Il est donc important de rester vigilant.

2. La pyrite est-elle un vice caché?

Pour que la pyrite soit considérée comme un vice caché, elle doit être inconnue de l’acheteur lors de la transaction. De plus, sa présence doit être antérieure à l’achat et avoir causé des dommages à la propriété. Si de la pyrite est détectée, mais qu’aucun dommage – comme des fissures – n’est apparu, le vendeur pourrait ne pas être tenu de rembourser l’acheteur.

3. L’inspection de maison comprend-elle un test pour la pyrite?

L’inspecteur en bâtiment ne prélève pas d’échantillons ni n’effectue d’analyse en laboratoire, ce qui doit être fait par des spécialistes.