20 décembre 2023

Que savez-vous du marché de la construction neuve au Québec?

Qu’il soit question de logements locatifs ou d’habitations neuves, la pénurie de logements touche l’ensemble du marché immobilier. Pour y voir plus clair, Guillaume Houle, responsable des affaires publiques à l’Association de la construction du Québec brosse le portrait de la situation au Québec dans le 18^e épisode du balado L’immobilier en mouvement de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.

Portrait du marché de la construction au Québec en 2023

En 2023, entre 35 000 et 38 000 unités devaient être mises en chantier, ce qui est peu en comparaison aux années précédentes : « Pour donner un ordre de grandeur, on a construit environ 50 000 unités d’habitation en moyenne par année au cours des 10 dernières années », explique le responsable des affaires publiques. Le taux de mise en chantier de 2023 est ainsi le plus bas enregistré depuis les deux dernières décennies.

Impact de l’inflation

La remontée de l’inflation observée en 2023 a entraîné des répercussions sur le marché de la construction au Québec. La hausse des taux d’intérêt et la capacité d’emprunt des constructeurs ont joué un rôle majeur : « Imaginez des entrepreneurs qui doivent emprunter des millions de dollars pour lever de terre des projets, acheter les matériaux et payer la main-d’œuvre d’ici à ce que le projet soit terminé et qu’ils puissent le rentabiliser », illustre Guillaume Houle.

De plus, le responsable des affaires publiques explique que les entrepreneurs doivent emprunter à des taux d’intérêt qui peuvent atteindre 6 %, 9 %, voire 10 %, ce qui représente des sommes colossales : « On attaque non seulement la viabilité d’un projet, mais aussi l’abordabilité des unités qui seront construites », précise le spécialiste.

En outre, les marges bénéficiaires demandées par les institutions financières ne sont plus réalistes. Auparavant, celles-ci se situaient entre 6 % et 12 %; aujourd’hui, elles sont de 4 % à 8 %. Ce revirement de situation a un impact direct sur les garanties financières qui sont maintenant exigées de la part des banques.

Accès à la propriété pour les familles

Cela signifie-t-il que les familles pourront difficilement accéder à la propriété? Fort probablement. « Les contribuables ont atteint une capacité de payer et les recherches de la SCHL sont assez éloquentes sur le sujet. L’abordabilité des unités est attaquée de plein fouet. Et parce que l’on construit moins, les unités existantes se vendent à des prix plus élevés », soutient Guillaume Houle.

Comme les nouvelles constructions se font à des coûts exorbitants, seuls les projets privés de grande envergure s’élevant parfois à des millions de dollars par unité lèvent de terre. « Les constructeurs se rendent comptent qu’ils ont atteint leur limite parce qu’ils ne doivent pas uniquement servir les clientèles mieux nanties, mais également celles de la classe moyenne […] qui aimeraient devenir propriétaire, mais qui ne peuvent y parvenir actuellement », défend l’expert.

Pour Guillaume Houle, il est essentiel de bâtir des habitations neuves, toutes catégories confondues : des unités luxueuses, des maisons pour la classe moyenne et des logements sociaux. À cet égard, le gouvernement du Québec a récemment annoncé un budget de 1,8 milliard de dollars pour la construction d’environ 8 000 logements sociaux. De son côté, la SCHL croit que la mise en chantier de 860 000 unités supplémentaires – par rapport à ce qui est prévu d’ici 2030 – sera nécessaire pour résoudre la situation.

À quoi s’attendre au cours des prochaines années?

Questionné par rapport à la demande d’habitations au cours des prochaines années, Guillaume Houle entrevoit deux volets à la suite des choses. Le premier concerne la hausse de productivité au sein de l’industrie en vue de réduire les coûts de construction : « Quand on regarde la lourdeur et la rigidité réglementaires au Québec dans l’exercice des métiers de la construction, on constate un manque de polyvalence », dépeint le porte-parole de l’ACQ.

De l’autre côté, l’aspect financier occupe un rôle important. Afin de réguler le marché, le gouvernement du Canada a déployé une mesure temporaire qui suspend la TPS sur la construction d’habitations locatives. Selon Guillaume Houle, le gouvernement du Québec et les institutions financières pourraient mettre en œuvre des actions semblables, dès 2024, en offrant des taux d’intérêt préférentiels, par exemple.

Plusieurs actions peuvent donc être mises en place pour stimuler le marché de la construction neuve et atténuer la crise du logement qui marque l’actualité québécoise.

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