20 octobre 2022

Vivre en copropriété : êtes-vous à l’affût des nouvelles lois?

Le marché des copropriétés a grandement évolué au cours de la dernière décennie. Partout dans la province, de nombreux projets de construction ont vu le jour, alors que bon nombre d’immeubles à condos prenaient de l’âge et vieillissaient parfois mal. Confronté à une telle réalité, le monde de la copropriété divise a subi une importante réforme législative. Résultat : plusieurs articles du Code civil du Québec ont été modifiés ou ajoutés afin de combler certaines lacunes, tout en précisant les rôles et les responsabilités du syndicat de l’immeuble et des copropriétaires.
Découvrez comment les projets de loi 141 et 16 peuvent vous affecter – mais surtout comment mieux vous y préparer – en parcourant cet article inspiré de la conférence de Me Catherine Santerre et de Me Karl Michel prononcée dans le cadre du Forum immobilier résidentiel de l’APCIQ, en juin 2022.

1. Qu’est-ce qu’une copropriété divise?

Lorsque vous achetez un condo, vous faites l’acquisition d’une fraction d’une copropriété divise. Celle-ci est composée de deux éléments : la partie privative – soit votre unité –, ainsi qu’un pourcentage des parties communes générales comme les entrées, les corridors et les ascenseurs. Cette dernière comprend également les parties communes à usage restreint, telles que les portes et les fenêtres.

Ces distinctions sont essentielles pour établir les responsabilités du syndicat de l’immeuble et des copropriétaires. Non seulement elles auront un impact au moment d’assurer votre condo, mais également lorsque viendra le temps de le mettre en vente.

2. Projet de loi 141 : les assurances

Adopté en juin 2018, le projet de loi 141 est principalement axé sur les assurances des copropriétés et comporte de nouvelles exigences, telles que :

  • L’ajout d’une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Cela permettra, entre autres, de fixer le montant indemnisé par un assureur en cas de sinistre.
  • L’obligation du syndicat de copropriété de créer un fonds d’autoassurance qui s’ajoutera aux fonds d’opération et de prévoyance déjà existants. Celui-ci sert à acquitter les franchises prévues par les assurances en cas de sinistre et doit contenir l’équivalent de la franchise la plus élevée de tous les contrats d’assurance souscrits par le syndicat.
  • La souscription, par le syndicat, à des assurances qui prévoient une franchise raisonnable, ce qui implique que le gouvernement pourrait déterminer, par règlement, qu’une franchise est considérée comme déraisonnable.  
  • L’inclusion de la couverture de la valeur à neuf d’un immeuble par les assurances, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie privative, si celles-ci ne peuvent être identifiées dans la description de cette partie.
  • L’évaluation de la valeur de l’immeuble devant être réalisée tous les cinq ans par un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec.
  • La souscription d’une assurance responsabilité par le syndicat de copropriété visant à couvrir sa responsabilité, ainsi que celle des administrateurs et des autres personnes chargées du bon fonctionnement de l’assemblée des copropriétaires.
  • L’obligation de réparer les dommages causés aux biens assurés en cas de sinistre, même si le syndicat ne souhaite pas être indemnisé par l’assureur.
  • L’obligation, pour le syndicat, de démontrer que le copropriétaire a commis une faute de laquelle découle un sinistre s’il souhaite réclamer des franchises ou obtenir un dédommagement relatif à ce sinistre.
o   Néanmoins, le projet de loi 41, adopté en mars 2020, modifie le projet de loi 141 en précisant que le syndicat bénéficie d’une présomption à l’égard du copropriétaire lorsque le sinistre émane de son unité. Toutefois, le copropriétaire peut la renverser en démontrant qu’il n’a commis aucune faute et qu’il n’a pas été négligent.

 

  • L’identification des assurances de première ligne stipulant que les assurances d’un syndicat doivent intervenir en premier lieu lorsqu’un bien est assuré par plus d’un assureur.
  • La redéfinition de la maison de l’assuré qui précise qu’un assureur ne peut être subrogé dans les droits de l’une des personnes suivantes, à l’encontre d’une autre de celles-ci : le syndicat, un copropriétaire, une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire ou une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire à une assurance.
  • La souscription obligatoire de chacun des copropriétaires à une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers. Ce montant est de 1 000 000 $ pour les immeubles de moins de 13 fractions et de 2 000 000 $ pour les immeubles de 13 fractions et plus.

3.  Projet de loi 16 : l’entretien de l’immeuble

Adopté en décembre 2019, le projet de loi 16 concerne surtout les droits et les obligations du syndicat de l’immeuble et des copropriétaires quant à l’entretien de leur bien immobilier. Ce projet de loi présente de nouvelles exigences, telles que :

  • La tenue d’un carnet d’entretien de l’immeuble qui précise les travaux qui ont été réalisés antérieurement et ceux à venir.
  •  La réalisation de l’étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans – par un expert identifié dans le règlement du gouvernement – afin d’établir le coût estimatif des réparations majeures des parties communes, sans avoir recours à des cotisations spéciales. Cette obligation n’est pas encore en vigueur; une fois adoptée, les syndicats auront trois ans pour s’y conformer.
  • La modification de la clause pénale qui prévoit que celle-ci est incluse dans l’acte constitutif de la déclaration de la copropriété, ce qui la rendra plus difficile à modifier en cas de contravention.
  • La répartition des responsabilités liées à l’entretien des parties communes à usage restreint entre le syndicat de l’immeuble et les copropriétaires.
  • L’obligation du vendeur de fournir à l’acheteur une attestation du syndicat de copropriété quant à l’état de l’immeuble.
  • Le droit de l’acheteur d’exiger que le syndicat lui fournisse les renseignements concernant l’immeuble afin que celui-ci puisse prendre une décision éclairée.
  • L’obligation pour l’acheteur de payer les charges communes au moment de l’achat, ainsi que les intérêts qui sont dus.
  • La possibilité pour les copropriétaires d’obtenir une copie du registre de la copropriété et des documents qu’il contient, moyennant des frais raisonnables.
  • La possibilité pour le syndicat d’obtenir, à ses frais, les plans et les devis de l’immeuble détenus par un architecte ou un ingénieur.
  • La transmission obligatoire des procès-verbaux des réunions du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires à l’ensemble des résidents de l’immeuble dans les 30 jours suivant la réunion.
  • La modification d’un règlement de l’immeuble qui doit dorénavant être votée lors de l’assemblée des copropriétaires.

Immeubles mal entretenus, franchises d’assurances difficiles à acquitter, avalanche de cotisations spéciales : les changements apportés par les projets de loi 141 et 16 corrigeront de nombreuses lacunes dans la gestion des copropriétés. Et bien que certaines de ces modifications auront un impact sur les frais de condo, plusieurs copropriétaires les verront certainement d’un bon œil puisqu’une unité bien entretenue se vendra plus cher… et plus rapidement!

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